Quels sont les diagnostics obligatoires du bail commercial ?
Ces diagnostics couvrent divers aspects, de la performance énergétique à la présence de matériaux dangereux, et jouent un rôle crucial dans la protection des intérêts des locataires.
Les 3 principaux diagnostics obligatoires du bail commercial sont :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
- Le Diagnostic de l’État des Risques et Pollutions (ERP).
- Le Diagnostic Amiante.
Mais selon les caractéristiques et la nature des murs commerciaux, et selon le type de bail commercial signé, d’autres diagnostiques peuvent être obligatoires.
Sommaire
Les diagnosstics obligatoires du bail commercial
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les locaux selon leur consommation énergétique, de A pour les plus économes à G pour les plus énergivores, avec une validité de 10 ans.
Ce diagnostic est obligatoire pour informer les locataires sur l’efficacité énergétique du local.
Diagnostic de l’État des Risques et Pollutions (ERP)
Le Diagnostic de l’État des Risques et Pollutions (ERP) est requis pour les locaux situés dans des zones à risque, conformément aux dispositions législatives et réglementaires, et doit être actualisé tous les six mois précédant la signature du bail.
En cas de sinistres antérieurs liés à des catastrophes naturelles ou technologiques, le bailleur doit également en informer le locataire par écrit.
Diagnostic Amiante
Le Diagnostic Amiante est indispensable pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 ou susceptibles de contenir de l’amiante, nécessitant un contrôle régulier tous les 3 ans pour évaluer la présence de ce matériau.
Les autres diagnostics potentiellement obligatoires du bail commercial
l’Annexe Environnementale
L’Annexe Environnementale, requise pour les locaux de plus de 2 000 m², fait partie des obligations du bailleur.
Obligation issue de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010, aussi dite « loi Grenelle II ».
Cette annexe détaille les équipements de l’immeuble et leurs consommations énergétiques et en eau, ainsi que la gestion des déchets.
L’annexe environnementale doit inclure les informations suivantes :
- Un inventaire des équipements présents dans l’immeuble facilitant la gestion des déchets, ainsi que les systèmes de chauffage, de refroidissement, de ventilation, d’éclairage, et tout dispositif spécifique à l’infrastructure ;
- Le détail des consommations énergétiques annuelles effectives des dispositifs de l’immeuble ;
- Le relevé des quantités d’eau consommées chaque année dans les espaces loués, en prenant en compte l’usage des équipements ;
- Le volume de déchets produits annuellement, dans le cas où leur gestion est assurée par le propriétaire.
Le Diagnostic Termites
Le diagnostic Termites concernant les termites est requis pour les bâtiments situés dans des zones identifiées par arrêté préfectoral comme étant infestées par ces insectes destructeurs de bois.
Ce rapport, valable pour une période de six mois à partir de sa date d’émission, à moins qu’un nouvel arrêté municipal ne soit promulgué, doit être fourni au locataire avant ou au moment de la signature du contrat de bail.
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Le constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est impératif pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
Ce document, fourni par le propriétaire, doit être joint au contrat de location.
Particularité des baux mixtes
A noter que pour les baux mixtes, où certains espaces sont affectés à des activités commerciales tandis que d’autres servent d’habitation, le propriétaire est tenu de fournir l’ensemble des diagnostics exigés pour les logements.
Cela inclut :
Diagnostic Électrique
Le diagnostic électrique, qui évalue l’état des installations électriques de plus de 15 ans, avec une validité de trois ans.
Diagnostic Gaz
Le diagnostic gaz, applicable aux bâtiments dotés d’installations gaz datant de plus de 15 ans, également valable trois ans.
Les sanctions en cas de manquement relatif aux diagnostics techniques du bail commercial
En cas de non-respect des préconisations visées plus haut, un preneur peut intenter une action en justice au Tribunal judiciaire pour solliciter l’annulation ou la résolution du bail commercial en cas de manquement aux obligations de diagnostic.
Bien que cette mesure soit peu fréquente dans les faits, il est plus courant que le locataire négocie une réduction du loyer directement avec le propriétaire, en se basant sur les informations actualisées fournies par les diagnostics techniques récents.
En outre, en présence d’un dommage résultant de cette négligence, le locataire détient le droit de demander une compensation financière, à condition de démontrer l’existence d’un lien direct entre le préjudice subi et la défaillance du propriétaire en matière de diagnostic.
Cette approche axée sur la résolution des litiges de bail commercial met en lumière l’importance cruciale de l’exactitude et de la complétude des diagnostics techniques pour la sécurisation des transactions immobilières commerciales.
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