Maître FACCHINI Avocat expert en vente aux enchères immobilières à Lyon
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier aux enchères ?
Me FACCHINI, avocat expert en droit immobilier à Lyon, vous accompagne pour acheter un bien immobilier dans une vente aux enchères immobilières au Tribunal Judiciaire de Lyon.
Si vous avez la moindre question ou interrogation, n’hésitez pas à contacter Maître FACCHINI directement sur son téléphone portable, par email ou via le formulaire de notre site internet, un retour vous sera apporté dans l’heure !
Sommaire
Comment trouver un bien vendu aux enchères immobilières ?
Toutes les ventes aux enchères de biens immobiliers font l’objet d’une publicité.
Vous avez la possibilité de consulter l’intégralité des biens mis en vente aux enchères, directement au rez-de-chaussée du Tribunal Judiciaire de LYON, au 67 rue Servient, 69003 à Lyon.
L’ensemble des annonces y est publié.
Liste de sites internet répertoriant les ventes aux enchères immobilières
Comment visiter un bien vendu aux enchères immobilières ?
Les visites sont collectives, et définies à dates et heures fixes durant deux à trois jours les semaines précédant la vente.
Le Cahier des Conditions de Vente du bien vendu aux enchères immobilières
Le cahier des conditions de vente est élaboré par l’avocat poursuivant.
Pour les biens immobiliers situés dans le resort du Tribunal Judiciaire de Lyon, le cahier des conditions de vente est mis à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire de Lyon.
Dans ce document vous trouverez l’ensemble des informations concernant le bien immobilier et la vente aux enchères immobilières, vous trouverez notamment :
- Le montant de la mise à prix initiale du bien immobilier
- La date et l’heure de la mise aux enchères
- La description du bien immobilier
- L’origine de propriété
- L’état descriptif de division (en cas de copropriété)
- Le règlement de copropriété (en cas de copropriété)
- Les diagnostics obligatoires
- etc
Votre Avocat expert en ventes aux enchères à Lyon, Me FACCHINI peut vous accompagner pour récupérer et comprendre les points de vigilances de ce document.
Enchères immobilières : combien ça coûte ?
Les frais liés à la vente aux enchères immobilières s’élèvent généralement à environ 15% du prix de vente.
Il faut anticipez ces coûts, car ils seront ajoutés au prix final de vente.
Vous trouverez ci-dessous le détail de ces frais.
Les frais préalables ou « frais fixes »
L’avocat poursuivant expose des frais pour parvenir à la vente :
- Frais de publicité dans les journaux d’annonces légales.
- Frais d’huissier pour la saisie et l’organisation des visites.
Ces frais sont taxés (vérifiés et validés) par le greffe du Juge de l’exécution.
Ils sont connus environ une semaine avant le jour de l’audience de vente.
Ils sont en moyenne d’environ 5.000 euros (et ne sont donc pas proportionnels au montant de la mise à prix).
Émoluments proportionnel de vente
Les émoluments d’une vente aux enchères immobilières sont répartis entre l’avocat poursuivant (vendeur) et l’avocat adjudicataire (acheteur), respectivement à hauteur de (3/4 – 1/4) du prix d’adjudication.
Ainsi, en tant qu’acheteur, si vous remportez l’enchère immobilière judiciaire, vous serez redevable de 25% des émoluments.
Ces émoluments sont soumis à TVA au taux de 20%.
| Prix d’adjudication | Pourcentage applicable |
|---|---|
| Entre 0 et 6 500 € | 7,397 % |
| Entre 6 500 et 17 000 € | 3,051 % |
| Entre 17 000 et 60 000 € | 2,034 % |
| Plus de 60 000 € | 1,526 % |
Droits de mutation
Les droits de mutation comprennent :
- Les droits d’enregistrement.
- La taxe de publicité foncière.
Ces taxes sont dus aux collectivités locales et à l’État lors d’une vente immobilière.
Les marchands de biens sont exonérés de droits de mutation dans les cas suivants :
- Si le bien est vide, revente du bien dans un délai de 5 ans.
- Si le bien est occupé par des locataires ou dans le cadre d’une vente à la découpe, revente du bien dans un délai de 2 ans.
Frais postérieurs à la vente
- Frais de publication du titre de propriété.
- Frais de purge des hypothèques en cas de vente sur licitation.
- Frais d’avis de mutation à régler au syndic de copropriété.
- Frais de radiation des hypothèques.
- Frais d’expulsion si le locataire ou le propriétaire saisi ne quittent pas les lieux vendus.
Honoraires de l’avocat
Les honoraires sont librement négociés entre l’avocat et son client et font l’objet d’une convention d’honoraires.
Vous souhaitez porter des enchères, les honoraires se décomposent comme suit :
- Honoraires fixes dues quel que soit l’issue de l’enchère, pour porter les enchères lors de l’audience.
- Honoraires supplémentaires dues si l’enchère est remportée, suivant le montant de l’enchère finale : un pourcentage du prix d’adjudication.
Comment participer aux enchères ? Quels sont les conditions pour y participer ?
Les enchères judiciaires sont ouvertes à tous, permettant à chacun de se porter acquéreur.
Cependant, pour déposer une offre et participer aux enchères, il faut remplir un certain nombre de conditions :
- Être majeur, et ne pas faire l’objet d’une tutelle ou curatelle.
- Être assisté d’un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères, et inscrit au Barreau où est situé le bien vendu aux enchères.
- Rédiger un pouvoir en bonne et due forme, afin de missionner votre avocat.
- Avoir un chèque de Banque libellé à l’Ordre du Bâtonnier séquestre du Barreau où est situé le bien immobilier, représentant 10 % du montant de la mise à prix initial et d’un montant minimum de 3.000 euros.
- Avoir un second chèque de Banque à l’ordre de la CARPA (Caisse des Règlements Pécuniaires des Avocats) correspondant aux frais préalables augmenté de 10% du montant de votre enchère maximale.
- Apporter la preuve que vous disposez des fonds correspondant à 10% du montant maximal de l’enchère que vous souhaitez porter.
- Remplir une attestation sur l’honneur attestant que vous ne faites l’objet d’aucune condamnation à des peines portant interdiction d’acheter un bien immobilier.
Pour les sociétés et marchands de biens, il faudra également fournir :
- Les statuts de la société.
- Un extrait Kbis récent.
- Un mandat écrit signé par le gérant de la société.
Comment se déroule la vente aux enchères immobilières ?
Lieu, date et heure
Les ventes judiciaires immobilières se tiennent devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire du lieu de localisation du bien immobilier.
À Lyon, les audiences d’adjudication ont lieu chaque jeudi à 13h30 au Tribunal Judiciaire de Lyon, en salle A (Rez-de-jardin).
Déroulement de la vente judiciaire immobilière
Lors de l’audience, les ventes des différents biens immobiliers s’enchaînent les unes après les autres.
À chaque vente, les éléments suivants sont rappelés par le Juge :
- Numéro de la vente.
- Adresse du bien immobilier.
- Description des frais préalables.
- Montant de la mise à prix initiale du bien.
Les enchères doivent obligatoirement êtres portées par votre avocat.
Chaque offre vous engage ! Il n’est pas possible de vous rétracter.
Chaque offre est ferme et définitive, et ne peut être assortie de conditions suspensives.
Il n’y a pas de montant minimum pour surencherir, cependant chaque enchère doit être supérieur à la précédente.
Un compte à rebour de 90 secondes est lancé lors de la mise en vente.
À chaque enchère, le compte à rebour est réinitialisé à 90 secondes.
Chaque Avocat qui enchérit, annonce le montant de la surenchère ainsi que son nom, le greffier note chaque enchère, le compteur est remis à 90 secondes après chaque enchère.
Une fois que le compteur est à 0 seconde (pas d’enchère durant les 90 dernières secondes), un signal sonore retenti et le Juge arrête les enchères.
Le dernier enchérisseur remporte l’adjudication et devient immédiatement propriétaire du bien.
Adjudication en absence d’enchères : Dans le cas où aucune offre n’est portée, l’adjudication du bien est automatiquement accordée au créancier poursuivant pour le montant de la mise à prix initiale.
Si vous ne remportez pas la vente aux enchères, vos chèques de Banque vous seront restitués.
Quand et comment payer le prix du bien et les frais de la vente aux enchères ?
L’enchérisseur déclaré adjudicataire doit consigner le prix de vente ainsi que les frais afférents sur un compte séquestre, en général le compte CARPA de son Avocat.
Dans quel délai doit-on payer le prix de vente d’une enchère ?
Le paiement intégral doit être effectué dans les deux mois suivant l’adjudication lors d’une vente aux enchères.
Conséquences du Non-Paiement
Si le paiement n’est pas réalisé dans ce délai, vous serez jugé défaillant et votre responsabilité pourra être engagée.
En cas de non-respect du délai, la vente est automatiquement annulée et le bien remis aux enchères.
Vous serez tenu de payer tous les frais associés, y compris la différence de prix si le bien est vendu à un montant inférieur lors de la nouvelle enchère.
Est-il possible d’acheter un bien aux enchères avec un crédit bancaire ?
Oui, il est possible de financer un achat immobilier aux enchères via un emprunt bancaire.
Cependant, gardez en tête que le paiement doit être effectué dans les deux mois suivant l’adjudication.
Ainsi, si vous optez pour un financement bancaire, assurez-vous au préalable d’avoir un accord de principe de la banque pour un montant correspondant à votre offre d’enchère.
Qu’est-ce que la surenchère « du dixième » ?
Selon l’article R322-51 du CPCE, vous avez un délai de dix jours après l’adjudication pour initier une surenchère.
Cette démarche doit impérativement être faite via un acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution.
Elle entraîne la fixation d’une audience pour la surenchère.
Pour valider cette procédure de surenchère, le respect du délai de dix jours est essentiel.
Il est recommandé de contacter rapidement votre avocat après l’adjudication.
La surenchère requiert certaines formalités :
- Une déclaration doit être déposée au greffe.
- Une dénonciation devra être réalisée par voie d’huissier.
Retarder la prise de contact avec votre avocat jusqu’au dernier moment peut entraîner des difficultés, notamment des frais supplémentaires liés à l’urgence de la procédure.
De plus, une fois déclarée, la surenchère est irrévocable.
L’article R322-50 du CPCE précise que tout individu peut surenchérir d’au moins 10% du prix principal.
La surenchère est possible que vous ayez participé ou non à l’audience initiale.
Lors de l’audience de surenchère, si aucun tiers n’enchérit, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
À noter, la surenchère sur une surenchère n’est pas autorisée (article R322-55 CPCE).
Le surenchérisseur doit assumer plusieurs coûts :
- La surenchère doit être d’au moins 10% du prix de vente, avec un chèque de banque de ce montant à fournir au greffe.
- Frais d’huissier : dénonciation de la surenchère, frais de publicité et visites du bien.
- Les frais de la première et de la seconde vente, les droits d’enregistrement et les frais de publication aux Hypothèques.
- Les états de frais des avocats.
Qu’est-ce que la « folle enchère » ou « réitération des enchères » ?
Lorsque l’adjudicataire initial ne parvient pas à régler le montant dû dans le délai imparti de deux mois, la vente est résolue de plein droit.
Le bien est alors remis en vente aux enchères, dans un délai de 2 à 4 mois, un processus souvent désigné sous les termes de « folle enchère » ou « réitération des enchères ».
Les conditions de l’adjudication sur folle enchère sont identiques à celles de l’audience initiale.
Que se passe-t-il si le bien acquis est occupé ?
Il se peut que le bien acheté aux enchères immobilières soit occupé, par le propriétaire qui fait l’objet de la saisie immobilière, par un locataire, voir même par un squatteur.
Occupé par le propriétaire
Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.
Le propriétaire devra quitter les lieux à la date d’adjudication.
À défaut il sera expulsé.
Occupé par un locataire
Si le bail est valable, le locataire en place pourra rester.
Le loyer sera maintenant payé au nouveau propriétaire : l’adjudicataire.
Occupé par un squatteur
Si le bien est occupé par un occupant sans droit ni titre, il devra être expulsé.
Contacter Maître FACCHINI Avocat en vente aux enchères à Lyon
Vous souhaitez avoir plus d’informations concernant nos services, ou bien prendre un rendez-vous ?
N’hésitez pas à contacter Maître FACCHINI directement sur son téléphone portable, par email ou via le formulaire ci-dessous, un retour vous sera apporté dans l’heure !