Avocat expert en expulsion locative et loyers impayés à Lyon
Avocat expert en Droit immobilier à Lyon, Maître FACCHINI aide les propriétaires bailleurs à faire face à tous les contentieux auxquels ils sont confrontés dans le cadre de baux commerciaux ou baux d’habitation :
- Expulsion d’un locataire.
- Recouvrement de loyers impayés.
Vous avez besoin de recouvrer des loyers impayés relatif à un bail d’habitation rapidement ?
Le Cabinet FACCHINI Avocat vous accompagne et vous représente pour garantir vos intérêts.
En effet, il n’appartient pas aux bailleurs, simples particuliers, de financer le logement du locataire irrespectueux de ses obligations, ou de l’occupant sans droit ni titre, refusant d’effectuer un état des lieux, de rendre la clef et libérer les locaux.
Qu’il s’agisse de contentieux d’expulsion des locataires indélicats ou squatteurs, loyers impayés, défaut d’assurance habitation, absence de versement du dépôt de garantie, sous-location non autorisée, troubles causés au voisinage, occupation sans droits ni titre, etc.
La situation avec votre locataire devient extrêmement complexe et aucune solution amiable ne peut être trouvée ?
Vous souhaitez engager une procédure d’expulsion afin de récupérer la jouissance de votre bien pour le vendre, y habiter ou procéder à des travaux de réparations importants ?
Les compétences de l’Avocat en expulsion locative et loyers impayés
Le Cabinet FACCHINI, votre Avocat expert en expulsion et en bail d’habitation à Lyon vous assiste dans l’ensemble des difficultés susceptibles d’intervenir dans le cadre d’un bail à savoir recouvrer les loyers impayés, recouvrer une indemnisation suite à des dégradation du bien immobilier, contester ou recouvrer les charges de copropriété, sollicité l’expulsion du locataire etc…
Maître FACCHINI concentre l’essentiel de son activité à protéger les intérêts des bailleurs et des propriétaires.
Si vous avez la moindre question ou interrogation, n’hésitez pas à contacter Maître FACCHINI directement sur son téléphone portable, par email ou via le formulaire de notre site internet, un retour vous sera apporté dans l’heure !
Sommaire
Pourquoi un Avocat pour recouvrer des loyers impayées et expulser votre locataire ?
Afin d’éviter une perte de temps importante dans le traitement de votre dossier, il est préférable de contacter un Avocat expert en bail d’habitation et expulsion à Lyon.
Le Cabinet FACCHINI peut vous accompagner dans les démarches suivantes :
– Initialisation de la procédure d’expulsion
– Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
– La condamnation à titre provisionnel au paiement des loyers
– L’expulsion du locataire
La conclusion d’un bail, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, repose sur le respect d’un certain nombre d’obligations.
La loi et les réformes successives visent, de façon générale, à protéger les locataires dont le logement constitue l’habitation principale.
Dans ce type de situations, le recours à un avocat, Expert à Lyon du recouvrement de loyers impayés, et de la procédure d’expulsion est d’une aide précieuse.
Me FACCHINI se charge d’assigner le locataire en justice devant le Juge du contentieux et de la protection aux fins d’expulsion et en avise parallèlement la Préfecture, afin que la procédure d’expulsion soit valable et recevable.
Dès la décision obtenue, un commandement d’avoir à quitter les lieux doit être signifié au locataire par acte d’huissier et transmis en recommandé au Préfet.
Me FACCHINI, Avocat à Lyon en loyers impayés, se charge avec l’huissier instrumentaire de ces démarches.
FAQ concernant les expulsions locatives et loyers impayés pour les propriétaires
1. Qu’est-ce qu’une expulsion locative et dans quels cas peut-elle être envisagée ?
Une expulsion locative est la procédure par laquelle un propriétaire met fin au contrat de bail et demande à un locataire de quitter le logement.
Elle peut être envisagée en cas de loyers impayés, dégradations importantes du bien, non-respect des règles de copropriété, troubles du voisinage, usage commercial du logement, etc.
2. Quels sont mes droits en tant que propriétaire pour récupérer les loyers impayés ?
En tant que propriétaire, vous avez le droit de récupérer les loyers impayés conformément à la loi.
Vous pouvez également demander des intérêts et le remboursement de vos frais et honoraires d’avocat.
3. Comment puis-je prévenir les loyers impayés ?
Pour prévenir les loyers impayés, effectuez une sélection rigoureuse des locataires en vérifiant leurs antécédents financiers, leur historique de location et leurs revenus.
4. Quelles sont les étapes pour engager une procédure d’expulsion ?
Les étapes pour engager une procédure d’expulsion sont :
1) L’envoi d’une mise en demeure au locataire.
2) L’envoi d’un commandement de payer.
3) L’assignation devant le Juge du contentieux et de la protection.
4) L’obtention d’un jugement d’expulsion.
5) Si nécessaire, l’intervention d’un huissier pour effectuer l’expulsion.
5. Comment rédiger une mise en demeure pour les loyers impayés ?
Pour rédiger une mise en demeure pour loyers impayés, adressez un courrier recommandé au locataire en mentionnant le montant impayé et un délai raisonnable pour régulariser la situation.
6. Puis-je expulser un locataire sans décision de justice ?
Non, une expulsion ne peut être effectuée que par l’intermédiaire d’une décision de justice.
Se faire justice seul est illégal et peut entraîner des conséquences graves pour le propriétaire.
7. Que faire en cas de loyers impayés ?
En cas de loyers impayés, commencez par communiquer ouvertement avec le locataire pour comprendre la situation.
Vous pouvez envisager des plans de paiement, négocier un accord ou, si nécessaire, entamer une procédure avec votre Avocat pour recouvrer les loyers impayés.
8. Ai-je besoin de l’aide d’un avocat pour une procédure d’expulsion ou de recouvrement de loyers impayés ?
Bien que certaines procédures puissent être effectuées sans avocat, il est fortement recommandé de consulter un avocat expert à Lyon en loyers impayés pour vous assurer que toutes les étapes légales sont respectées et pour protéger vos droits en tant que propriétaire.
9. Quelles sont les conséquences pour le locataire en cas d’expulsion ?
En cas d’expulsion, le locataire devra quitter le logement et pourra être condamné à payer les loyers impayés, les frais de procédure et d’avocat et éventuellement des dommages et intérêts.
Contacter Maître FACCHINI Avocat en expulsion locative et loyers impayés à Lyon
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N’hésitez pas à contacter Maître FACCHINI directement sur son téléphone portable, par email ou via le formulaire ci-dessous, un retour vous sera apporté dans l’heure !
Comment initier une procédure d’expulsion ?
Votre Avocat expert à Lyon en bail d’habitation va tout d’abord faire le point avec vous concernant votre dossier et définir une stratégie efficace dans le traitement de votre contentieux.
Dans un 1er temps Me FACCHINI envoi systématiquement une mise en demeure de payer les loyers à votre locataire en place.
La mise en demeure sur papier entête avocat a souvent plus de poids qu’un simple courrier de relance du propriétaire ou qu’un courrier d’huissier.
Il s’agit là d’une 1ère tentative de résolution amiable du différend qui peut prendre la forme d’un règlement par échéancier par exemple si le propriétaire bailleur est en adéquation sur cette stratégie.
Si cette phase aboutie, votre Avocat rédige un protocole avec un échéancier précis et la procédure de recouvrement des loyers impayés s’arrête là.
Si en revanche cette phase amiable n’aboutie pas, il convient d’adresser à votre locataire un commandement visant la clause résolutoire.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire
1- La définition du commandement de payer
Le commandement de payer visant la clause résolutoire permet d’obtenir qu’il soit automatiquement mis fin au bail en raison du non-paiement, par le locataire, des sommes dues au titre du bail dans le délai que lui impartit le commandement.
La clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement doit être prévue au bail, c’est-à-dire qu’une clause doit être insérée dans le bail lors de la rédaction du bail d’habitation.
Le commandement de payer ne peut viser que deux situations à savoir :
– Le non-paiement des loyers et/ou charges aux termes convenus,
– Le non-versement du dépôt de garantie.
Le commandement donne en outre à votre locataire en place un délai pour régulariser sa situation de 2 mois, c’est-à-dire que passé ce délai de 2 mois, la clause résolutoire sera acquise et le juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’habitation.
2- Le contenu du commandement de payer
Pour rappel, l’envoi d’un commandement de payer est un acte qui initie une procédure destinée à mettre fin à un bail d’habitation et à expulser votre locataire.
Le contenu du commandement de payer est donc encadré et il est préférable de faire appel à votre Avocat expert à Lyon en commandement de payer et expulsion.
En effet, une mauvaise rédaction entraine la nullité ou l’irrecevabilité de l’acte en question.
A ce titre, la loi prévoit que le commandement de payer, à peine de nullité doit reproduire les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n o 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, et mentionner la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL), et précise l’adresse pour effectuer cette saisine.
Ce commandement doit être délivré par acte extrajudiciaire.
La jurisprudence en la matière ajoute que le commandement de payer doit permettre au locataire de vérifier le bienfondé de la demande et être de bonne foi.
Pour cela, le commandement de payer doit nécessairement contenir :
– La reproduction de la clause résolutoire prévue au bail ;
– Un décompte précis, une imputation exacte, une ventilation entre charges et loyers et une période définie ;
– Un libellé suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé et, notamment, préciser les dates d’échéances des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives ;
– La nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues étant précisé que l’inobservation de ces formalités substantielles est sanctionnée par la nullité du commandement.
3- Les effets du commandement de payer
Il permet éventuellement au locataire de demander des délais de paiement.
A défaut de paiement dans le délai de deux mois, le bail prend fin.
Cependant, saisi de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, le juge pourra accorder des délais de paiement au preneur et, pendant cette période, considérer que les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Il convient de signaler à la CCAPEX les commandements de payer délivrés pour le compte des bailleurs personnes physiques.
Les expulsions locatives et la dénonciation à la Commission Départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX)
1- La CCAPEX : C’est quoi ?
C’est une instance à l’échelle du département dont l’objet est de rapprocher l’intervention de tous les acteurs susceptibles de venir en aide au locataire en difficulté. Elle permet un traitement global de l’impayé, de l’apparition de celui-ci jusqu’au stade final du relogement, de l’hébergement ou de l’expulsion.
La commission peut être saisie à tout moment de la procédure dès lors qu’un risque d’expulsion existe suite à des impayés locatifs, à un trouble de voisinage, à un congé pour vente ou à une reprise personnelle.
2- Le rôle de la CCAPEX
La CCAPEX formule aussi bien des avis que des recommandations, ce ne sont pas des décisions et les organismes décisionnels et les autres intervenants ne sont pas contraints de les suivre.
Chaque CCAPEX a son propre règlement intérieur ce qui implique des disparités au niveau national.
La rédaction de l’assignation en référé ou au fond
Si à ce stade votre locataire ne règle toujours pas son loyer et ses charges courantes, il faudra l’assigner.
Le Juge du contentieux et de la protection est compétent.
1- L’assignation en référé pour une procédure rapide
La procédure en référé permet au bailleur d’obtenir rapidement une décision judiciaire qui prononce l’expulsion du locataire ainsi que la condamnation de ce dernier à payer les loyers en souffrance.
Cette procédure est rapide et efficace lorsque le locataire ne conteste pas la réalité des impayés.
En revanche, dans le cadre de cette procédure, la demande du bailleur ne doit pas être confrontée à une opposition sérieuse de la part du locataire.
2- L’assignation au fond lorsqu’il existe des contestations de la part du locataire
Cette procédure est moins rapide que la procédure de référé mais tout aussi efficace.
Il convient de saisir le Juge du contentieux et de la protection au fond lorsque votre locataire conteste l’existence des loyers impayés ou souhaite faire des demandes reconventionnelles.
La procédure au fond permet un débat plus poussé des arguments en présence.
La dénonciation de l’assignation à la préfecture
Dans le cadre d’une demande d’expulsion, la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine selon les cas de nullité ou d’irrecevabilité, de dénoncer un certain nombre d’acte de procédure au représentant de l’Etat ainsi qu’aux CCAPEX.
Ces différentes notifications doivent désormais obligatoirement être effectuées par voie dématérialisée.
En effet, depuis le 31 décembre 2017, il est obligatoire de transmettre par voie dématérialisée les notifications prévues par la loi au Préfet et à la CCAPEX en matière de résiliation de baux d’habitation.
Le cas spécifique d’un locataire qui refuse de partir à la suite d’un congé pour reprise du logement ou congé pour vendre
Il arrive parfois, que pour vendre ou reprendre son logement, le propriétaire bailleur souhaite délivrer un congé à son locataire, afin que ce dernier quitte les lieux.
Le congé coïncide logiquement avec la fin du bail, et donc avec la libération du logement.
Or, il arrive parfois que certains locataires refusent de quitter le logement.
Le propriétaire n’a alors pas d’autre choix que d’initier une procédure devant le Juge du contentieux et de la protection afin de solliciter l’expulsion de son locataire devenu sans droit ni titre après la fin du bail.
1- Le délai et les formes du congé à délivrer au locataire
Le congé devra être délivré, selon un formalisme spécifique, au minimum 6 mois avant l’échéance du bail.
Le congé devra être délivré à chaque locataire qui occupe le logement.
Attention à la rédaction du congé !
En effet, il convient de porter une attention particulière au formalisme du congé, car si les règles ne sont pas respectées, le congé sera considéré comme nul.
En cas de nullité du congé, le bail sera automatiquement reconduit pour 3 ans.
A ce titre, il faut nécessairement délivrer votre congé par LRAR ou par voie d’huissier.
Votre Avocat à Lyon, Expert en expulsion locative, vous accompagne et rédige pour vous un congé valable afin d’éviter toute nullité lors de la procédure.
2- Les motifs du congé
Lorsqu’un propriétaire souhaite donner congé à son locataire afin que ce dernier quitte les lieux, il doit respecter certaines règles.
Il existe 3 types de motifs pouvant justifier un congé par le bailleur :
– La vente du logement
– Le souhait du propriétaire bailleur d’y habiter ou y loger un proche
– Un motif légitime et sérieux (le non-paiement des loyers en fait partie)
3- Les conséquences d’un congé valable délivré au locataire en place
À la fin du bail, et si le congé a été valablement délivrer et qu’il ne comporte pas de vice, le locataire se trouve dans l’obligation de quitter les lieux.
Si malgré la délivrance du congé le locataire se maintient dans les lieux, il sera alors considéré comme un occupant sans droit ni titre.
A noter que cet occupant sans droit ni titre se retrouvera dans une situation irrégulière, et ce, même s’il continue de s’acquitter de son loyer de façon régulière.
4- La procédure de référé devant le Juge du contentieux et de la protection
Si le locataire refuse toujours de quitter le logement malgré le congé délivré par le propriétaire, il conviendra alors saisir le Juge du contentieux et de la protection en référé et en urgence.
Le juge aura alors la tâche de se prononcer sur le versement d’une indemnité d’occupation par l’occupant sans droit ni titre, le versement de dommages et intérêts si la situation engendre un préjudicie pour le propriétaire bailleur et l’expulsion de l’occupant du logement.
5- Le commandement de quitter les lieux
Dès que le juge aura tranché le litige relatif au congé donné par le bailleur, la décision appelée Ordonnance de référé, sera transmise sans délai à l’occupant devenu sans droit ni titre.
LE Juge, dans sa décision, définira un délai aux termes duquel l’occupant en place devra avoir quitter les lieux (en moyenne 2 mois à compter de la décision).
Passé ce délai, et si l’occupant ne quitte toujours pas les lieux, un commandement de quitter les sera délivré à l’occupant sans droit ni titre.
Enfin, si dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux l’occupant sans droit ni titre n’est pas parti, son expulsion pourra intervenir.