Que faire en cas de loyers impayés ?
De nombreux bailleurs sont visés par des locataires qui ne payent pas leur loyer et charges courantes.
Deux solutions s’offrent au bailleur : la voie amiable ou la voie judiciaire.
La voie amiable pour résoudre une difficulté de paiement avec son locataire
Tout d’abord, il faut préciser qu’un impayé de loyer se constate dès le 1er jour de retard de règlement par rapport à la date indiquée dans le bail.
Dès ce 1er retard de loyer constaté, il faut entrer en contact avec son locataire afin de comprendre la situation et ce qui est à l’origine de ce retard de paiement.
Protocole d’accord transactionnel
Selon la situation, un accord peut être trouvé avec son locataire comme par exemple un échelonnement de l’arriéré locatif en cas de difficultés financières passagères ou même un report d’un mois de loyer si cela est possible et supportable par le bailleur.
Cet accord doit faire l’objet d’un protocole afin de protéger le bailleur et le locataire.
Me FACCHINI vous accompagne dans la rédaction de ce type de protocole.
Mise en demeure
Si aucun accord ne peut être trouvé à ce stade ou si le locataire ne répond pas, il convient d’envoyer sans délai une mise en demeure reprenant les termes du bail et visant le montant total des sommes impayées.
En parallèle, il faut avertir et activer les garanties prises lors de la signature du bail à savoir :
- Avertir et solliciter la caution solidaire du locataire souvent une personne physique, un proche du locataire,
- Actionner l’assurance contre les loyers impayés souscrite par le bailleur.
A noter que si l’assurance contre les loyers impayés est actionnée et rembourse au bailleur tout ou partie du loyer en lieu et place du locataire, il est tout à fait normal que cette assurance se retourne par la suite contre le locataire défaillant.
Me FACCHINI dispose d’une solide expérience pour représenter en justice les assurances contre les loyers impayés.
Le bailleur devra être vigilant sur un point : l’assurance contre les loyers impayés ne se cumule pas avec la caution du locataire.
Si aucune solution n’est trouvée amiablement, le bailleur doit agir sur le plan judiciaire et engager une procédure contentieuse à l’égard de son locataire.
La voie contentieuse pour sortir d’une impasse avec son locataire
Dès lors que la phase amiable n’a pas abouti, il convient de procéder par voie judiciaire pour, d’une part recouvrir les sommes impayées au titre du loyer et des charges courantes et, d’autre part de solliciter l’expulsion du locataire indélicat.
Commandement de payer
Pour cela, il convient d’envoyer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ce commandement de payer doit viser de nombreuses mentions obligatoires à peine de nullité.
Ce commandement de payer doit également rester infructueux pendant 2 mois, c’est-à-dire que le locataire ne doit pas avoir réglé son arriéré locatif pendant ce délai de 2 mois.
Attention, ce commandement doit également être transmis à la CCAPEX.
Assignation en référé expulsion
Passé ce délai 2 mois incompressible, le Cabinet FACCHINI AVOCAT rédige une assignation en référé expulsion afin d’obtenir le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges courantes.
Une audience à lieu devant le Juge du contentieux et de la protection.
Le Juge du contentieux et de la protection peut alors décider de résilier le bail pour défaut de paiement des loyers et charges.
Une décision d’expulsion et de condamnation à paiement est alors rendue selon des délais variables à chaque type de dossiers.
Me FACCHINI avocat expert en loyers impayés et expulsions locatives, représente de nombreux bailleurs privés ou bailleurs sociaux faisant face à des locataires qui ont cessé de régler leur loyer.