Avocat expert en baux commerciaux
Le cabinet a développé une expertise pointu autour des baux commerciaux et vous accompagne dans les différentes phases de la vie d’un bail commercial :
- Négociation et conclusion du bail commercial
- Renouvellement du bail commercial
- Indemnité d’éviction du bail commercial
- Résiliation du bail commercial
- Cession du droit au bail
Si vous avez la moindre question ou interrogation, n’hésitez pas à contacter Maître FACCHINI directement sur son téléphone portable, par email ou via le formulaire de notre site internet, un retour vous sera apporté dans l’heure !
Sommaire
Le bail commercial : définition
Le contrat de bail commercial est d’une importance capitale : long et difficile à rompre, il engage très fortement les deux parties.
1. Qu’est-ce qu’un avocat spécialisé en bail commercial ?
L’expertise de l’avocat en bail commercial englobe la rédaction, la négociation et la résolution de litiges liés aux baux commerciaux.
Ils aident les propriétaires à comprendre leurs droits et obligations, et à protéger leurs intérêts dans ce domaine complexe du droit immobilier et du droit des affaires.
Cet avocat joue un rôle crucial dans la préservation des droits et la résolution de conflits entre les parties impliquées dans les baux commerciaux.
Un avocat spécialiste dans la rédaction des baux commerciaux et la gestion de leurs contentieux assure donc à ses clients bailleurs et exploitants un contrat défendant au mieux leurs intérêts et la pérennité de leur activité ou la rentabilité de leur investissement.
1.1 Quels sont les honoraires d’un avocat en bail commercial ?
Les honoraires appliqués sont de type forfaitaire ou au « temps passé » et dépendent du type d’acte et de la complexité du dossier.
2. Durée et fin du contrat
Le bail initial a une durée minimale de neuf ans.
Il peut avoir une durée plus longue mais ne peut être perpétuel.
Le bail commercial, à distinguer du bail professionnel, est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans conformément à l’article L. 145-4 du Code de commerce.
Ainsi, la location d’un bureau est en principe soumise au statut des baux commerciaux.
Toutefois, si l’activité exercée correspond à une profession libérale (avocat, médecin etc), le contrat de location sera soumis au régime du bail professionnel.
Il existe également d’autres exceptions permettant de louer des locaux commerciaux ou bureaux sans bail commercial.
L’enregistrement du bail commercial n’est pas obligatoire, cependant il est fortement recommandé.
3. Le bail soumis au statut : le bail 3 6 9
Le bail dit « 3 6 9 » est un type de bail commercial.
Il est régi par le Code de commerce et offre une grande stabilité aux locataires et aux propriétaires.
Voici ce que signifient les chiffres « 3 6 9 » dans ce contexte :
3 : fait référence à une durée minimale de trois ans pour le bail commercial.
Cela signifie que le locataire a le droit de rester dans les locaux pendant au moins trois ans sans que le bailleur puisse résilier le bail, sauf en cas de non-paiement du loyer ou de faute grave du locataire.
6 : représente les périodes de renouvellement possibles du bail.
À la fin de chaque période de trois ans le locataire a le droit de demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de trois ans.
Le bailleur ne peut refuser le renouvellement que pour des motifs légitimes, tels que la vente du bien ou un projet sérieux de reprise des locaux à des fins personnelles.
9 : À la fin de chaque période triennale, le bailleur a le droit de réviser le loyer en fonction des conditions du marché.
Cette révision du loyer peut être convenue entre les parties dans le contrat de bail, ou bien elle peut être fixée par le tribunal en cas de désaccord.
En réalité, le bail est donc conclu, non pas pour neuf ans, mais pour trois, six ou neuf années, à la volonté du preneur.
C’est la raison pour laquelle on appelle souvent le bail commercial “bail 3-6-9”.
Exceptionnellement, le bailleur peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale dans les cas suivants et selon les modalités prévues à l’article Article L145-4 du Code de commerce:
- Construction ou reconstruction de l’immeuble existant
- Surélévation de l’immeuble
- Exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
4. Quels locaux ou immeubles peuvent jouir du statut des baux commerciaux ?
Aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité.
5. Quelles sont les conditions d’existence d’un fonds de commerce ?
Le statut est applicable aux baux des immeubles en lesquels un fonds est exploité.
Le fonds doit appartenir à un commerçant, un industriel ou un artisan.
6. L’immatriculation obligatoire du commerçant ou de l’artisan ?
Le lien entre l’immatriculation au RCS et l’application du statut des baux commerciaux réside dans le fait que l’immatriculation au RCS est une condition préalable pour bénéficier des avantages et des protections offerts par le statut des baux commerciaux.
7. Le cas du bail dérogatoire ou bail précaire
Il s’agit d’un bail conclu lors de l’entrée dans les lieux.
La relation contractuelle peut donner lieu à un bail unique ou faire l’objet de baux successifs. La durée du bail dérogatoire ne doit pas excéder trois ans.
Le contrat obéit au régime posé par le Code civil pour ce qui concerne son exécution. Mais à l’arrivée du terme, il est impératif pour le bailleur de délivrer congé.
A l’expiration de la durée maximum de trois ans, et si le locataire est laissé en possession en l’absence de congé préalable du bailleur ou de manifestation dans le mois de l’échéance contractuelle de l’une ou l’autre partie comportant renonciation au bail statutaire, se forme alors automatiquement un nouveau bail intégralement soumis au statut des baux commerciaux.
Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusions, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.
8. Les diagnostics du bail commercial
Lors de la mise en location d’un bien immobilier à usage commercial, le propriétaire a pour obligation légale d’annexer à son contrat de bail des diagnostics techniques.
Ils comprennent notamment : le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic amiante.
8.1 Le DPE ou diagnostic de performance énergétique
Depuis la loi Grenelle du 12 juillet 2010, le diagnostic de performance énergétique doit être annexé par le propriétaire au contrat de bail commercial.
Le DPE a pour objet de mesurer et d’évaluer la quantité d’énergie consommée par le bien commercial sur une année en matière de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
Le DPE indique la classe énergétique du local commercial selon un classement alphabétique allant de A à G permettant au locataire d’évaluer et de comparer la performance énergétique du local.
Le DPE doit obligatoirement figurer sur toute annonce de mise en location, qu’elle soit passée par un professionnel de l’immobilier ou par un particulier et sur tous supports
8.2 Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Il protège la santé des personnes exerçant dans le local et doit être réalisé par un expert certifié et formé au risque amiante.
8.3 Le diagnostic de l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
L’état des risques naturels, miniers et technologiques doit obligatoirement être annexé au contrat de bail commercial si le bien immobilier est situé dans une zone couverte :
- Par un plan de prévention des risques technologiques,
- Par un plan de prévention des risques naturels prévisibles,
- Dans des zones de sismicité définies par décret.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques est un document établi en suivant les modèles fournis par la préfecture, la sous-préfecture, la mairie ou disponibles sur internet.
La préfecture délivre l’ensemble des informations contenues dans l’ERNMT.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques a une durée de validité de six mois à la date de signature du contrat de bail.
Afin d’obtenir toutes les informations utiles concernant l’ERNMT, il est préférable de se rendre sur le site de la préfecture du lieu de situation du local commercial.
À noter que si le bailleur ne communique pas ce document au moment de la signature du bail commercial, le locataire peut demander à un juge la résolution du contrat de bail ou la diminution du loyer.
Quelle est la durée de validité des diagnostics ?
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont la validité est de 10 ans
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) d’une validité de 6 mois
- Le diagnostic amiante qui a une durée de validité illimitée en cas de constat négatif
Quid du bail professionnel ?
Négociation et conclusion de bail commercial
1. Loyer du bail initial
Le loyer initial d’un bail commercial est libre.
Des règles spécifiques s’appliquent en revanche lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail commercial.
En effet, lors de la conclusion du bail commercial, le bailleur et le locataire peuvent négocier librement le montant du loyer et ses modalités de paiement.
Le bailleur n’est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.
Le loyer initial d’un bail commercial peut être fixé de plusieurs façons :
- Il peut être fixé forfaitairement,
- Il peut être déterminé par un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire,
- Il peut être révisé automatiquement, à des échéances déterminées.
Un « pas-de-porte » ou un « droit d’entrée » peut aussi venir s’ajouter.
Le locataire ne peut pas demander au juge la réduction d’un loyer qu’il estimerait excessif, la fixation du loyer initial d’un bail commercial relevant de la liberté contractuelle.
Un loyer excessif pourra toutefois retrouver un niveau égal à la valeur locative à l’occasion de la révision triennale ou du renouvellement du bail commercial.
2. Le loyer du bail renouvelé ou révisé
Lorsqu’aucune clause de révision n’est prévue dans le bail, tous les 3 ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la révision du loyer du bail commercial.
À la différence du loyer initial que les parties sont libres de fixer librement, la révision triennale du loyer commercial est strictement réglementée.
2.1 Le loyer commercial révisé sur la base de la variation d’un indice
Le bailleur doit normalement appliquer la hausse correspondant à la variation de l’indice trimestriel de référence stipulé dans le bail commercial :
- L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
- L’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) pour les autres activités.
C’est INSEE qui se charge du calcul et de la diffusion de ces indices chaque trimestre :
Les parties peuvent donc choisir de stipuler une clause d’échelle mobile, permettant une révision automatique du loyer selon la période qui aura été fixée au contrat, basé sur l’indexation de l’indice inséré dans ledit contrat, sans que le bailleur n’aie besoin de le notifier ou signifier au locataire.
Si vous avez signé un bail commercial avant le 1er septembre 2014, vous pouvez également être concerné par l’indice du coût de la construction (ICC).
Jusqu’à cette date, il pouvait servir de base à la réévaluation du loyer, à condition que cela soit précisé dans la clause d’indexation.
Depuis la loi Pinel, l’ICC ne s’applique plus aux baux commerciaux.
2.2 Le loyer commercial révisé sur la base de la valeur locative
Le bailleur a la possibilité d’écarter ce plafonnement et de demander au locataire une augmentation plus importante s’il démontre qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (c’est-à-dire de la commercialité du quartier) a entraîné, depuis la conclusion du bail commercial ou la dernière révision, une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux.
2.3 comment augmenter le loyer d’un bail commercial renouvelé ?
Le bailleur a la possibilité d’augmenter le montant du loyer d’un bail commercial renouvelé, s’il respecte les 2 étapes suivantes :
1. Envoyer un congé avec offre de renouvellement au locataire, 6 mois avant la fin du bail commercial.
2. Proposer au locataire un nouveau bail commercial avec un loyer modifié.
2.4 Le loyer d’un bail commercial renouvelé peut être déplafonné
Le loyer commercial peut être augmenté et déplafonné s’il y a eu en cours de bail une modification importante des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.
Les modifications pouvant conduire au déplafonnement du loyer sont les suivantes :
- La surface des locaux a été modifiée au cours du bail (par exemple, une partie des lieux a été reprise par le propriétaire) ;
- Le locataire a apporté des améliorations au local. Mais celles-ci ne pourront être prises en compte que si le bailleur en a supporté directement ou indirectement (loyer plus réduit) la charge ;
- Le locataire a adjoint à son activité initiale une activité connexe ou complémentaire, ou a changé d’activité.
Il y a aussi déplafonnement du loyer commercial lorsque :
- Le bail commercial qui vient à échéance avait une durée supérieure à 9 ans ;
- Le bail commercial est renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans ;
- Le bail commercial qui vient à échéance s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un lissage de l’augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10 % par an.
Mais, l’article L 145-34 du Code de commerce, qui met en place le mécanisme de lissage des loyers commerciaux, n’est pas d’ordre public.
Le bail commercial peut donc comporter une clause excluant son application.
2.5 les solutions face à la hausse de loyer
Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé peut déboucher sur une hausse importante de loyer, spécialement lorsque le mécanisme de lissage ne s’applique pas.
Dans cette situation, le locataire devra donc :
- Soit résilier son bail pour trouver un local commercial avec un loyer plus faible ;
- Soit céder son fonds de commerce ;
Renouvellement de bail commercial
1. Droit au renouvellement du locataire
Afin d’assurer la pérennité du fonds exploité dans les locaux loués, le statut des baux commerciaux organise le mécanisme du droit renouvellement qui constitue la protection essentielle du locataire.
Au terme du contrat, le locataire a le droit d’obtenir le renouvellement de son bail.
Le bailleur peut refuser ce renouvellement, mais il doit alors justifier d’un motif légitime et à défaut payer une indemnité d’éviction.
Attention le droit au renouvellement est d’ordre public.
2. Conditions du droit au renouvellement
2.1 Les conditions générales et obligatoires
Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit satisfaire à l’ensemble des conditions générales d’application du statut, savoir :
- Existence d’un bail, portant sur un immeuble ou un local ;
- Exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel dans les lieux loués ;
- Immatriculation (au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers) du locataire (sauf cas de location-gérance du fonds ou de soumission volontaire au statut), de l’établissement, et dans l’activité.
2.2 Les conditions spéciales
Le droit au renouvellement bénéficie au locataire, propriétaire du fonds exploité dans les locaux.
Sont donc visés le locataire ayant souscrit le bail, ses ayants-droits, ainsi que le cessionnaire régulier du bail, voire dans certains cas le sous-locataire régulier.
A l’inverse, le locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les lieux loués n’est pas titulaire du droit au renouvellement du bail, tout comme l’exploitant d’un fonds dépendant.
Pour bénéficier du droit au renouvellement, le fonds exploité dans les lieus loués doit exister, et appartenir au locataire.
Il doit en outre avoir été exploité de manière effective au cours des trois années qui précèdent le renouvellement, dans le cadre d’activités autorisées par le contrat.
Certains motifs peuvent légitimer un défaut d’exploitation conforme aux exigences précitées.
3. Refus de renouvellement avec indemnité d’éviction
Il s’agit d’une dette personnelle dont il est redevable, y compris en cas de vente du bien loué.
Très généralement estimée sur la base d’un rapport d’expertise, l’indemnité d’éviction est souverainement appréciée par les juges.
Il convient généralement de distinguer ses diverses composantes.
L’indemnité dite principale
Lorsque le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce, l’indemnité est dite de remplacement.
A l’inverse, s’il est démontré que le lieu d’exploitation importe peu et que le fonds peut être déplacé en un autre lieu sans perte significative de clientèle, l’indemnité est dite de transfert.
Pour estimer cette indemnité principale, il conviendra d’appréhender les activités autorisées par le bail, et de s’attacher à déterminer la consistance du fonds à la date d’effet du refus de renouvellement.
Le préjudice doit par contre être estimé à la date à laquelle le Juge statue.
L’évaluation du fonds de commerce est généralement assise sur les éléments chiffrés des trois derniers exercices connus, au moyen de moyennes ou avec des pondérations. Diverses méthodes sont usitées, dont notamment l’estimation par le chiffre d’affaires, l’estimation par le taux sur recettes, l’estimation, par le résultat.
Les accessoires à l’indemnité
Il n’existe aucune règle légale relative aux indemnités accessoires.
En matière de perte de fonds et de transfert de fonds, sont par exemple visés :
- Les frais de remploi visant à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent à celui objet de l’éviction ou d’un nouveau droit au bail (frais de mutation, frais d’agence, frais de rédaction d’acte),
- L’indemnité pour trouble commercial (non due en cas d’absence de réinstallation),
- Les frais administratifs, liés au changement de siège, à la réédition des documents commerciaux,
- Les frais de déménagement et de réinstallation,
- Les indemnités de licenciement et autres charges salariales le cas échéant.
4. Maintien dans les lieux et paiement de l’indemnité
5. Annulation du refus de renouvellement : le repentir du bailleur
6. Refus de renouvellement pour motif grave et légitime : aucune indemnité d’éviction
Résiliation de bail commercial
1. Fin du contrat de bail commercial et tacite reconduction
Contrairement au bail de droit commun, le bail commercial ne s’éteint pas à son terme.
Il ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement.
2. Congé donné par le bailleur ou le locataire
Le congé donné par le bailleur comporte soit une offre de renouvellement, soit un refus de renouvellement avec offre ou refus d’indemnité d’éviction.
Le congé donné par le locataire met fin au contrat de bail et emporte obligation de quitter les lieux.
Le congé doit être donné six mois à l’avance, pour le terme du bail ou pour la fin d’un trimestre civil au-delà du terme.
3. Procédure de congé du bail commercial par le bailleur
Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire, celui du preneur devant être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Le Congé du bailleur doit en outre satisfaire aux exigences posées par l’article L.145-9 du Code de commerce.
Lorsque le congé du bailleur porte offre de renouvellement, il doit porter l’indication du nouveau prix demandé, faute de quoi le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande qui sera formée ultérieurement.
4. Rupture du contrat de bail commercial à l’amiable
En cours de bail et par accord des parties, bailleur et locataire peuvent convenir de mettre amiablement un terme au bail commercial selon des modalités à définir entre eux.
En pareille hypothèse, les dispositions de l’article L.143-2 du Code de commerce devront être respectées.
5. Le locataire peut-il résilier le bail commercial de manière anticipée ?
6. Le bailleur peut-il résilier le bail commercial de manière anticipée ?
7. Résiliation judiciaire ou unilatérale du contrat
Cession du droit au bail
Lors d’une cession d’un droit au bail, à la différence de la cession de fonds de commerce, seul le bail commercial est cédé.
En cela, le repreneur est dans l’obligation d’exercer une activité similaire à celle du vendeur ou une activité prévue au bail commercial.
1. La définition d’une cession de droit au bail
La cession d’un droit au bail est un acte par lequel le cédant, bénéficiaire du bail, va transmettre ses droits à une tierce personne, appelée cessionnaire.
Le bail subsiste, seul change la personnalité du locataire.
Le cessionnaire jouira de droits identiques à ceux du cédant et sera soumis aux mêmes obligations ; droits et obligations visés au sein du bail objet de la cession.
L’article L145-16 du code de commerce répute non écrites, les conventions interdisant au locataire de céder à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise soit son bail, soit les droits qu’il détient en matière de renouvellement.
En cas de cession de droit au bail, comme il n’y a pas de cession de fonds de commerce, c’est-à-dire de clientèle, celle-ci n’est pas libre mais doit être préalablement et expressément autorisée par le bailleur.
2. Les formalités de la cession
La vente du droit au bail requiert de respecter plusieurs règles, à commencer par son enregistrement auprès du service des impôts aux entreprises compétent, la signification de la cession au bailleur, ainsi qu’e l’établissement d’un état des lieux préalable.
2.1 l’état des lieux obligatoire
L’article L145-40-1 du code de commerce impose, entre le bailleur et le cessionnaire, un état des lieux lors de l’entrée en possession des lieux.
2.2 l’enregistrement de l’acte aux impôts
L’acte régularisé par les parties doit être enregistré au SIE compétent.
2.3 La signification au bailleur
S’agissant d’une cession de créance, la cession de droit au bail doit être signifiée au bailleur. Elle est visée à l’article 1690 du code civil.
En pratique, il est courant que le bailleur dispense le cessionnaire de cette signification préférant une simple lettre recommandée avec accusé réception.
En l’absence de respect des mentions de l’article 1690 du code civil, la cession n’est pas nulle mais ne peut être opposée aux tiers et donc au bailleur.
Le défaut de signification rendra donc le bail inopposable au bailleur qui pourra en refuser le renouvellement au cessionnaire sans lui verser une quelconque indemnité.
3. Les clauses importantes de la cession
3.1 la clause d’agrément du bailleur
Il est très fréquent que les baux prévoient l’accord préalable du bailleur pour toute cession par le biais de clauses.
Ces clauses peuvent venir limiter ou restreindre la cession mais ne doivent pas interdire toute cession.
3.2 la clause relative au droit de préemption du bailleur
Le bail commercial peut prévoir qu’en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, le bailleur disposera d’un droit de préemption qui s’exercera au prix que le locataire aura offert au candidat acquéreur et que ce dernier a accepté.
4. Le droit de préemption de la mairie
L’article L214-1 du code de l’urbanisme confère aux communes un droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
Ainsi et avant toute signature de cession, il conviendra de se renseigner à la mairie de la commune concernée afin de savoir s’il existe ou non un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
S’il existe un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, la Mairie devra être interrogée.
5. La cession irrégulière, quelles sanctions ?
Une vente irrégulière peut entraîner différents types de sanctions parmi lesquelles : l’inopposabilité de la cession et l’extinction du bail commercial.
5.1 L’inopposabilité de la cession
L’inopposabilité de la cession peut provenir du non-respect des formalités de signification (prévu à l’article 1690 du code civil) ou du non-respect des stipulations contractuelles.
Cette inopposabilité va jouer dans les rapports entre le bailleur et le cessionnaire et dans les rapports entre le bailleur et le cédant.
5.2 L’extinction du bail commercial
Par extinction du bail commercial, il faut entendre la résiliation du bail commercial et le refus de renouvellement du bail.
Concernant la résiliation du bail, elle peut être obtenue de plein droit par application d’une clause résolutoire en cas de cession de bail irrégulière.
Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire du bail en invoquant une gravité suffisante.
Le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d’indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
6. La garantie solidaire du cédant vis-à-vis du bailleur dans la cession d’un bail commercial
La clause de garantie solidaire présente un intérêt évident pour le bailleur lorsque le bail est cédé, dans la mesure où une telle clause renforce ses chances d’être payé.
Les parties à l’acte de cession conviennent généralement d’une stipulation par laquelle le cédant s’engagera solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et à l’exécution du contrat.
Depuis 2014, la loi Pinel est venue limiter pour le bailleur sa faculté à se prévaloir d’une telle clause.
En effet, aux termes de l’article L. 145-16-2 du code de commerce, le bailleur n’est plus en mesure d’invoquer la clause que durant les trois années à compter de la cession du bail.
En pratique, le cédant ou le vendeur d’un fonds de commerce ne sera solidaire des loyers impayés de l’acquéreur que pendant les 3 années qui suivent la signature de la cession.
Cette disposition est d’ordre publique.
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