Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

Le bail commercial, connu sous le nom de « Bail 3,6,9 », est caractérisé par sa stabilité, avec une durée minimale de 9 ans et une option de résiliation triennale tous les trois ans.

En principe, il est généralement impossible de déroger à cette période de 9 ans, à moins d’opter pour un bail dérogatoire ou une convention d’occupation précaire, qui représentent des exceptions à cette règle.

Bien que la stabilité du bail commercial soit souvent valorisée à la fois par les locataires, leur offrant la possibilité de développer leur entreprise sur le long terme, et par les bailleurs, garantissant des revenus fonciers constants, il peut néanmoins arriver que les parties aient un intérêt à résilier le bail commercial avant son échéance.

Quels sont les motifs qui poussent un bailleur à vouloir résilier un bail commercial de façon anticipée ?

Du côté du bailleur, cela peut découler du désir de se séparer d’un locataire indélicat, peu fiable sur le plan financier, avec des retards de paiement fréquents, ou encore exerçant une activité susceptible de causer des perturbations anormales dans le voisinage ou une activité interdite au sein de la copropriété.

Quels sont les motifs qui poussent un preneur à vouloir résilier un bail commercial de façon anticipée ?

Le locataire peut être amené à résilier prématurément son bail commercial, que ce soit en raison de la non-rentabilité de son activité, afin d’éviter des difficultés financières et un possible état de cessation de paiements.

Le principe du consensualisme s’applique : les parties peuvent toujours décider d’un commun accord de revenir sur leurs arrangements, et ainsi décider de résilier de manière anticipée le bail commercial qu’elles avaient signé.

Attention à l’Article 143-2 du Code de commerce qui précise : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions.

Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions. »

En effet, dans le cas où le locataire du bail commercial est endetté, notamment si les créanciers ont des droits inscrits sur le fonds de commerce, la résiliation amiable du bail commercial ne peut être effectuée sans préalablement informer ces créanciers de la décision de résiliation.

Cette exception est justifiée par le fait que le commerçant détient la propriété de son fonds de commerce, comprenant notamment le bail commercial, qui représente également une garantie pour les créanciers du locataire.

Le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les trois ans, à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire à 3, 6 et 9 ans.

Dans ces circonstances, aucune justification n’est requise de la part du locataire ; il peut partir librement, bien qu’il ne puisse pas réclamer d’indemnité d’éviction à son bailleur.

Il est important de noter une exception : si le bail commercial a été établi pour une durée supérieure à 9 ans, le contrat peut stipuler la suppression de la faculté de résiliation triennale au bénéfice du locataire.

Les modalités de résiliation sont flexibles, car le locataire peut notifier son départ par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Il est impératif que le locataire adresse son préavis pour le dernier jour du trimestre civil, et ce, au moins six mois avant la fin de la période triennale en cours.

Il est crucial de respecter la date anniversaire pour délivrer le préavis, car tout retard entraînera l’application du préavis à la fin de la période triennale suivante, engageant ainsi le locataire pour une nouvelle période de trois ans.

Il existe également une particularité : celui du preneur à bail ou le locataire qui part à la retraite.

En effet, lorsqu’un locataire commercial prend sa retraite, il a le droit de résilier son bail de manière anticipée.

Cette possibilité découle de l’article 145-51 du Code de commerce, qui assouplit les conditions de résiliation du bail commercial dans le but de faciliter les départs à la retraite : « Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification.

A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire.

La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. »

Il convient de rappeler que le bailleur qui souhaite résilier le bail commercial de façon anticipée ou qui entend refuser le renouvellement, doit verser une indemnité d’éviction au preneur.

Il est à noter que le bailleur a la possibilité d’exercer un droit de reprise anticipée, lui permettant ainsi de résilier un bail commercial avant son échéance.

Par conséquent, de manière exceptionnelle, le bailleur peut également résilier le bail commercial avant son terme dans les situations suivantes :

• Pour la construction, la reconstruction ou la surélévation de l’immeuble existant.
• Pour la réaffectation du local d’habitation en usage commercial.
• Pour la transformation d’un immeuble existant en usage principal d’habitation par le biais de la reconstruction, la rénovation ou la réhabilitation.
• Pour l’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, ainsi que lors de la démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Dans ces situations, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire, exception faite du dernier cas.