Clause résolutoire du bail commercial : Guide
Dans le cadre de la gestion d’un bien immobilier commercial, il peut arriver que vous souhaitiez résilier le bail en raison de manquements de la part du preneur.
C’est là qu’intervient la clause résolutoire.
Si à l’origine, était exclusivement concerné le défaut de paiement du loyer aux échéances convenues entre les parties, désormais, l’article L. 145-41 du code de commerce est applicable pour quelque motif que ce soit.
La clause résolutoire peut donc viser autant des charges qu’une obligation de faire.
Dans cet article, nous vous expliquerons en détail les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, la procédure à suivre, la suspension judiciaire de cette clause, ainsi que ses effets vis-à-vis du bailleur et du preneur.
1. Conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
L’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
1.1 Conditions de fond
La clause résolutoire est un mécanisme qui permet de résilier le bail commercial en cas de non-respect des obligations contractuelles par le preneur.
Pour qu’elle soit applicable, il faut que les manquements du preneur soient suffisamment graves.
Ces manquements peuvent inclure le non-paiement du loyer, la sous-location sans autorisation, ou la détérioration du bien loué.
Le bailleur ne doit pas avoir renoncé à bénéficier de l’application de cette clause.
Étant entendu que la renonciation ne peut résulter que d’actes faisant état d’une volonté non équivoque ; la renonciation pouvant être néanmoins tacite.
Enfin, le bailleur invoquant l’application de la clause résolutoire devra être de bonne foi.
1.2 Conditions de forme
Outre les conditions de fond, la clause résolutoire doit être rédigée de manière précise et conforme à la loi.
Elle doit être insérée dans le contrat de bail commercial et doit mentionner explicitement les motifs de résiliation.
Une rédaction vague ou imprécise pourrait rendre la clause résolutoire inopérante.
2. Procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire
Une fois que les conditions de fond et de forme sont remplies, vous, en tant que bailleur, avez le droit d’agir en justice.
Attention cependant à bien respecter le délai minimum d’un mois entre le commandement et l’assignation !
Le bailleur assigne le preneur devant le juge des référés en vue de faire constater la clause résolutoire.
L’action en référé est une procédure rapide qui permet de faire constater la résiliation du bail commercial par l’application de la clause.
Il n’y pas de débats au fond de l’affaire, le juge constate la mise en œuvre de la clause.
Le locataire pourra tenter de demander des délais de paiement ou contester l’application de la clause.
Le preneur peut aussi soulever une contestation sérieuse pour s’opposer à la recevabilité des demandes.
Le juge des référés peut dès lors se déclarer incompétent en cas de contestation sérieuse sur le manquement invoqué.
3. Suspension judiciaire de la clause résolutoire
L’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au locataire.
En cas de suspension des effets de la clause résolutoire, le juge constate que la clause est acquise mais suspend son effet pendant le délai accordé pour mettre fin à l’infraction.
Cet alinéa 2 dispose que : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
3.1 Conditions de la suspension judiciaire
Il est important de noter que la résiliation du bail commercial par le biais de la clause résolutoire peut être suspendue par décision judiciaire.
Le preneur a la possibilité de saisir le tribunal pour demander la suspension de la résiliation s’il peut démontrer qu’il a remédié aux manquements.
Le juge peut alors suspendre la résiliation et permettre au preneur de continuer à occuper les lieux.
Le juge dispose également de la possibilité d’octroi de délais dans une limite de deux ans au maximum, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
Il peut, ainsi, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
La Cour de cassation lui reconnaît, à ce titre, un pouvoir discrétionnaire le dispensant de toute motivation quant à la décision qu’il aurait prise.
3.2 Effets de la suspension judiciaire
La suspension judiciaire de la clause résolutoire offre une seconde chance au preneur de respecter ses obligations.
Si le preneur parvient à corriger les manquements dans le délai accordé par le tribunal, le bail commercial se poursuit comme s’il n’y avait jamais eu de résiliation.
Cependant, si les manquements persistent, la résiliation peut être prononcée.
Les effets varient donc selon que le locataire se libère ou non de son obligation à l’issue du délai qui lui a été octroyé par le juge.
4. Effets de la clause résolutoire
4.1 Effets vis-à-vis du bailleur
Lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre avec succès, le bailleur récupère la jouissance de son bien immobilier commercial.
Cela signifie que le preneur est expulsé des lieux, et le bail est résilié.
Le bailleur peut également demander des dommages et intérêts pour les pertes subies en raison des manquements du preneur.
4.2 Effets vis-à-vis du preneur
Pour le preneur, les conséquences de la résiliation par la clause résolutoire sont graves.
Il perd son droit d’occupation du bien et peut être tenu de verser des dommages et intérêts au bailleur.
De plus, la résiliation peut entraîner des difficultés financières et la perte de son fonds de commerce.
Le cabinet FACCHINI AVOCAT représente les bailleurs et les preneurs durant toute la vie du bail commercial.
N’hésitez pas à nous contacter.