Les 10 motifs légaux d’expulsion d’un locataire
Cependant, dans certains cas, des problèmes peuvent survenir, rendant l’expulsion du locataire inévitable.
Il faut alors trouver un motif d’expulsion du locataire.
Bien que l’expulsion soit souvent un dernier recours, il existe des situations légitimes où elle peut être nécessaire pour protéger les droits du propriétaire ou encore préserver la qualité de vie des autres occupants de l’immeuble.
Me FACCHINI vous liste les raisons justifiées d’expulser un locataire en bail d’habitation.
1. Le non-paiement du loyer
En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».
A défaut, le locataire n’exécute pas l’une des obligations à sa charge et se trouve donc en situation d’impayé.
Le non-paiement du loyer est l’une des raisons les plus courantes d’expulsion.
Lorsqu’un locataire ne respecte pas ses obligations envers le propriétaire, cela peut entraîner des difficultés financières pour ce dernier et remettre en question la viabilité de l’investissement locatif.
Il convient alors de distinguer 2 situations selon qu’une clause résolutoire est insérée dans le contrat de bail ou non.
Si une clause résolutoire est insérée dans le contrat de bail
Une clause résolutoire est une clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement.
Ainsi, la clause résolutoire a une visée punitive lorsque le locataire est en situation d’impayés.
La loi impose alors au bailleur de faire adresser au locataire un commandement de payer, c’est-à-dire, un acte par lequel un commissaire de justice reconnaît la dette du locataire et vise la clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail de plein droit en cas de défaut de paiement.
Ensuite, un délai de 6 semaines est laissé au locataire pour s’acquitter de la dette.
Lorsque le commandement de payer s’avère inefficace, c’est-à-dire si le locataire ne paye pas ses dettes de loyer, le bailleur doit saisir le juge compétent afin de faire prononcer la résiliation du bail de plein droit suivant acquisition de la clause résolutoire et, par voie de conséquence, l’expulsion du locataire défaillant.
Si aucune clause résolutoire n’est insérée dans le contrat de bail
En cas d’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail, la résiliation devra être prononcée judiciairement ; cette dernière sera appréciée souverainement par les juges du fond, suivant le caractère délibéré et répété des loyers impayés.
En tout état de cause, même en l’absence de clause résolutoire, la résiliation judiciaire est toujours envisageable pour le bailleur, ce qui lui permettra de mettre fin au contrat de bail en cours, voire de faire prononcer l’expulsion de son locataire défaillant.
Il convient de toujours insérer une clause résolutoire dans le contrat de bail afin de préserver les intérêts des bailleurs.
2. La détérioration du bien immobilier
Lorsque le locataire ne prend pas soin du logement et provoque des dégradations importantes, le propriétaire peut être en droit de demander l’expulsion.
Cela peut inclure des dégâts matériels ou des modifications non autorisées apportées au bien.
Dans ce cas précis le propriétaire doit en avoir connaissance avant le départ du locataire.
Dans le cas contraire, il s’agira d’une procédure en recouvrement de sommes payées en lieu et place du locataire indélicat.
Il en va de même concernant l’exécution de travaux sans autorisation préalable du bailleur.
Le locataire est tenu de conserver, d’entretenir et de restituer la chose reçue.
C’est pourquoi il doit effectuer les réparations locatives.
On distingue les notions d’aménagement et de transformation.
Un locataire a évidemment le droit d’aménager son logement, c’est-à-dire de le repeindre ou d’y faire des menus travaux.
En revanche, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 conditionnent la transformation des lieux par le locataire à l’accord écrit du propriétaire-bailleur.
Puisqu’il s’agit de travaux de transformation, le bailleur peut tout à fait s’y opposer et agir en résiliation judiciaire du bail.
3. Le non-respect des règles de copropriété
Si l’immeuble est soumis à des règles de copropriété ou à un règlement intérieur, tout locataire qui ne respecte pas ces règles peut faire l’objet d’une expulsion.
Cela vise à maintenir un environnement harmonieux et respectueux pour tous les résidents.
4. Les troubles anormaux de voisinage
En vertu de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user « _paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de location_ ».
La notion d’usage paisible des locaux est assez large pour couvrir de nombreux comportements abusifs (sur-occupation des lieux, bruits, odeurs, troubles nocturnes, défaut de ventilation).
Il appartient au bailleur de veiller à l’usage paisible des lieux pour éviter tout problème de voisinage.
Lorsqu’un locataire perturbe la tranquillité du voisinage par des comportements inappropriés, tels que des nuisances sonores répétées ou des activités illicites, telles que Airbnb, le propriétaire pourrait obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire si celui-ci trouble la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.
5. Un usage commercial ou mixte du logement
Un bail d’habitation est destiné à un usage résidentiel, et tout usage commercial du logement ou mixte sans autorisation préalable peut entraîner l’expulsion du locataire.
6. La sous-location non autorisée
La sous-location est un sous-contrat qui trouve son origine dans le bail principal et lie seulement le sous-locataire au locataire principal.
Seul le locataire principal reste tenu dans les rapports avec le bailleur.
Aux termes de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un locataire ne peut pas sous-louer le logement qu’il occupe sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le sous-locataire non autorisé peut être une cause d’expulsion si le contrat de bail interdit expressément cette pratique.
En outre, le locataire peut être condamné à verser des dommages et intérêts au propriétaire ainsi que le trop-perçu de loyer le cas échéant.
7. Le refus de réaliser les réparations nécessaires
Lorsque le locataire est tenu de réaliser des réparations mineures conformément au contrat de bail et qu’il refuse de le faire, cela peut justifier son expulsion.
De même si le locataire refuse de donner accès à son logement afin que le propriétaire puisse réaliser des travaux d’urgence.
8. Un usage illégal du logement
Lorsque le bailleur s’aperçoit que son locataire exerce une activité illicite ou accomplit un acte illicite dans les lieux loués (exemples : prostitution ou trafic de stupéfiants) et afin de ne pas voir engager sa responsabilité en tant que propriétaire du logement, il est préférable pour le bailleur d’entamer une procédure de résiliation du bail.
Si le locataire utilise le logement à des fins illégales, comme le trafic de drogue ou d’autres activités criminelles, l’expulsion peut être justifiée pour protéger la sécurité des autres occupants et de la communauté environnante.
9. Le non-respect de l’assurance locataire
Dès son entrée dans les lieux loués et durant toute la durée de la location, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs.
Cette obligation résulte de la loi du 6 juillet 1989.
Afin de justifier le respect de cette obligation, le locataire doit remettre au bailleur une attestation de son assureur.
C’est la raison pour laquelle, dans la majorité des contrats de bail, il est exigé que le locataire souscrive à une assurance locataire pour couvrir ses biens personnels en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, etc.).
Si le locataire ne respecte pas cette clause contractuelle, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion pour protéger ses intérêts et s’assurer que le logement est couvert par une assurance adéquate.
Depuis la loi ALUR de 2014, l’obligation de souscription d’une assurance est obligatoire même en cas de location meublée.
À noter que cette même loi permet désormais au bailleur de souscrire une assurance à la place du locataire en répercutant le coût sur le montant du loyer.
Pour cela, le bailleur doit envoyer une lettre de mise en demeure à son locataire l’informant que, faute pour lui de justifier de son assurance dans un délai d’un mois, il souscrira une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Attention car par cette souscription, le bailleur ne pourra plus se prévaloir d’un défaut de souscription d’assurance de la part du locataire.
10. La fausse déclaration ou fraude lors de la demande de location
La conclusion du contrat de bail doit être conforme tant aux dispositions tirées de la loi du 6 juillet 1989 qu’au droit commun des contrats.
Si un locataire a intentionnellement fourni de fausses informations ou fraudé lors de sa demande de location, cela peut être une raison valable pour engager une procédure d’expulsion.
Par exemple, s’il a menti sur ses antécédents de location, ses revenus ou son statut d’emploi dans le but de se qualifier pour la location, le propriétaire peut légalement résilier le bail et demander l’expulsion.
L’expulsion d’un locataire s’avère être une mesure drastique et souvent douloureuse pour toutes les parties impliquées.
Cependant, dans certains cas, elle peut être nécessaire pour préserver les droits du propriétaire.
Le cabinet FACCHINI AVOCAT assure quotidiennement les intérêts de bailleurs confrontés à une des situations décrites plus haut.
Me FACCHINI représente les bailleurs, et les gestionnaires locatifs faisant face à des locataires qui ont cessé de régler leur loyer ou qui ne respecte pas les termes de leur contrat de bail.
N’hésitez pas à nous contacter.