Différences entre le bail commercial et le bail professionnel

Le bail professionnel et le bail commercial représentent des accords conclus entre un propriétaire et un locataire, destinés à l’utilisation de locaux pour des activités professionnelles ou commerciales.

Cependant, ces accords diffèrent et ciblent des groupes de locataires distincts.

Pour aller à l’essentiel, vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des principales différences entre le bail professionnel et le bail commercial :

	Bail commercial	Bail professionnel
Rédaction du bail obligatoire	Non, mais fortement recommandé.	Oui
Durée du bail	9 ans minimum.	6 ans minimum.
Fixation du loyer	Libre, à la valeur locative.	Libre
Répartition des Travaux entre les parties	Libre, mais gros travaux (article 606 du Code civil) à la du charge bailleur.	Libre
Révision du loyer	Tous les 3 ans, selon l’IICC, l’ILAT ou l’indexation conventionnelle.	Révision et modalités librement fixées par les parties dans le bail.
Sous-location	En principe interdite, sauf clause contraire autorisant expressément la sous-location.	En principe autorisée, sauf clause contraire interdisant expressément la sous-location.
Droit au Renouvellement	Oui	Non
Fin du bail	Le locataire peut donner congé au terme de 3, 6, 9 ans. Il doit le faire au moins 6 mois avant le terme.	Le locataire peut donner congé avant la fin du bail, 6 mois avant la date souhaitée.
Indemnité d’éviction	Oui	Non
État des lieux	Obligatoire	Obligatoire
Droit de préemption du locataire en cas de vente des locaux	Oui (loi PINEL du 18 juin 2014).	Non, sauf clause contraire dans le bail.

L’article L145-1 du Code de commerce, relatif au bail commercial énonce :

« Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ».

En bref, pour qu’un bail soit considéré comme commercial, il doit remplir les critères suivants :

• Être un contrat de bail,
• Concerner un local ou un immeuble,
• Inclure l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal,
• Exiger une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.

Attention tous ces critères sont cumulatifs.

D’autre part, le bail professionnel est la convention destinée à l’utilisation de locaux pour des activités non commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles.

Ce type de bail est réservé aux activités dites professionnelles, conformément à l’article 53 de la loi du 23 décembre 1986 par exemple des avocats ou médecins.

Le bail commercial et le bail professionnel servent des fins différentes.

Le bail commercial est destiné aux activités de nature commerciale, industrielle ou artisanale.

En revanche, le bail professionnel est conçu pour les professionnels pratiquant une activité non commerciale, comme c’est souvent le cas pour les professionnels libéraux, qu’ils exercent ou non une activité réglementée.

Les utilisateurs typiques du bail professionnel incluent les professionnels de la santé, les acteurs du domaine juridique, les spécialistes techniques, ainsi que les professionnels libéraux non réglementés tels que les avocats, les comptables, les médecins, les consultants en gestion, entre autres.

Leurs revenus doivent être déclarés comme des bénéfices non commerciaux.

Bien qu’il soit possible d’opter volontairement pour un bail commercial pour une activité qui n’entre pas dans les catégories commerciale, industrielle ou artisanale, l’inverse n’est pas permis.

Ainsi, il n’est pas faisable de choisir volontairement le statut de bail professionnel lorsque l’activité relève du domaine des baux commerciaux.

Le bail commercial, souvent désigné sous le terme « bail 3, 6, 9 » en raison de sa durée minimale obligatoire de 9 ans, est définit à l’article L145-4 alinéa 1er du Code de commerce :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ».

Cette spécificité permet au locataire de résilier le bail à l’issue de chaque période de trois ans.

Pour ceux recherchant une flexibilité accrue, il existe la possibilité de signer un bail dérogatoire, ne dépassant pas trois ans selon l’article L145-5 du Code de commerce, qui ne relève pas du cadre des baux commerciaux traditionnels.

Bien que le bail saisonnier présente aussi un intérêt, il n’est pas couvert dans ce contexte.

Au terme du bail commercial, si aucune des parties n’agit, la situation entre dans une phase de « tacite prolongation« , sans limitation de durée.

Pour y mettre fin, un préavis d’au moins six mois, pour le dernier jour d’un trimestre civil, est requis soit de la part du locataire soit du bailleur.

Durant cette prolongation, le bail se perpétue avec les mêmes conditions, y compris l’ajustement du loyer via la clause d’indexation initiale ou la révision triennale légale mentionnée dans l’article L145-38 du Code de commerce.

Ce résumé vise à clarifier les nuances du bail commercial, notamment le bail « 3, 6, 9 », les baux de courte durée et la tacite prolongation.

En ce qui concerne les baux professionnels, la durée minimale est fixée à 6 ans conformément à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Lorsqu’un bail professionnel atteint sa date d’échéance sans que ni le bailleur ni le locataire n’expriment le désir de mettre fin au contrat, celui-ci est automatiquement renouvelé pour une période identique.

Cette reconduction tacite assure une continuité dans l’occupation des locaux professionnels sans interruption, un aspect important à considérer pour les professionnels et les spécialistes en recherche de stabilité et de sécurité dans leur environnement de travail.

Dans le secteur des baux commerciaux, la révision du loyer est un élément clé qui peut être effectuée après chaque cycle de trois ans ou à n’importe quel moment, si une clause d’échelle mobile ou d’indexation est présente dans le contrat.

Cette flexibilité dans la révision du loyer est essentielle pour ajuster les coûts locatifs en fonction de l’évolution du marché.

Contrairement aux baux commerciaux, les baux professionnels n’ont pas de mécanisme de révision de loyer « légal » établi.

Cependant, les parties ont la liberté de stipuler dans leur contrat de bail la possibilité d’une révision de loyer, offrant ainsi une personnalisation selon les besoins spécifiques des parties.

Quant à l’indice utilisé pour la révision du loyer, il varie selon le type de bail.

Pour les baux professionnels, c’est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui est applicable.

En revanche, pour les baux commerciaux, l’indice des loyers commerciaux (ILC) est utilisé pour les activités commerciales ou artisanales, tandis que l’ILAT s’applique aux autres activités.

Cette distinction entre les indices est cruciale pour optimiser le calcul du loyer et assurer une gestion locative adaptée aux spécificités de chaque activité.

La loi Pinel a introduit des règles précises pour la répartition des charges dans les baux commerciaux, imposant notamment la création d’un inventaire détaillé et exhaustif des types de charges, impôts, taxes, et redevances.

A ce titre et selon l’article R145-35 du Code de commerce, certaines dépenses ne peuvent être transférées au locataire, notamment :

• Ø  Les réparations majeures mentionnées dans l’article 606 du Code civil ;
• Ø  Les coûts des travaux destinés à corriger l’usure ou à conformer les locaux ou l’immeuble à la réglementation, s’ils sont considérés comme des réparations majeures ;
• Ø  Les impôts, comme la contribution économique territoriale (CFE et CVAE), et autres taxes et redevances liés à la propriété ;
• Ø  Les honoraires du bailleur pour la gestion des loyers du local loué ;
• Ø  Les frais, impôts, taxes, redevances, et coûts de travaux concernant des locaux vacants ou attribuables à d’autres locataires.

Les clauses qui imposent ces charges au locataire sont considérées comme nulles.

Il est donc crucial d’être attentif lors de la rédaction des clauses de répartition des charges.

En revanche, la loi reste muette sur la répartition des charges dans le cadre d’un bail professionnel, laissant bailleurs et locataires libres de négocier cette répartition via une clause spécifique dans le bail.

Pour les baux professionnels qui ne spécifient pas la répartition des charges, les réparations d’entretien courant et les petites réparations listées à l’article 1754 du Code civil incombent au locataire, tandis que le bailleur est responsable des réparations majeures non locatives, comme indiqué à l’article 1720 du Code civil.

Contrairement aux baux commerciaux, pour lesquels l’article 606 du Code civil s’applique de manière impérative, ce n’est pas le cas pour les baux professionnels, soulignant l’importance d’une rédaction soignée du bail professionnel pour éviter toute ambiguïté future sur les responsabilités liées aux charges et aux réparations.

Cette clarification sur la répartition des charges dans les baux commerciaux et professionnels est essentielle pour les propriétaires et les locataires soucieux de comprendre leurs obligations et droits.

Le droit au renouvellement du bail commercial est une garantie essentielle pour les locataires commerciaux, offrant une sécurité juridique et la stabilité nécessaire à l’exploitation de leur activité.

Ce droit, inaliénable et d’ordre public, assure qu’aucune disposition contractuelle ne peut supprimer la capacité du preneur à solliciter la prolongation de son bail commercial.

En contrastant avec la flexibilité des baux commerciaux, le bail professionnel offre au bailleur la liberté de ne pas renouveler le contrat à son terme, sans obligation de fournir une justification ou une compensation financière.

Pour ce faire, le propriétaire doit simplement notifier le locataire de sa décision avec un préavis de 6 mois.

La distinction cruciale entre les baux professionnels et commerciaux réside dans les conditions de résiliation par le locataire, un aspect essentiel pour les acteurs du marché immobilier.

Du côté du locataire

Pour les baux commerciaux, les locataires jouissent de la flexibilité de pouvoir résilier le bail à l’issue de chaque période de trois ans, sans nécessité de fournir une justification spécifique.

Ils doivent cependant respecter un préavis de six mois avant la fin de la période triennale.

En outre, la résiliation est également permise à tout moment en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du preneur, offrant une sécurité supplémentaire pour les commerçants et les entrepreneurs.

Dans le cas d’un bail professionnel, en vertu de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, le locataire a la liberté de résilier le bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois.

Cette option ne requiert aucune justification et n’entraîne aucune pénalité financière pour le locataire, ce qui lui procure une grande souplesse dans la gestion de ses activités professionnelles.

Du côté du bailleur

Dans le contexte des baux commerciaux, les bailleurs ne peuvent exercer le droit de résiliation triennale que pour des raisons spécifiques, telles que la rénovation complète ou la reconstruction de l’immeuble, son agrandissement par surélévation, ou la réalisation de travaux exigés ou permis par la réglementation.

Bien que cette option soit juridiquement possible, elle est rarement mise en pratique.

La raison en est que le bailleur est contraint de compenser le locataire, soit par le versement d’une indemnité d’éviction, soit en proposant un autre local adéquat si des travaux sont nécessaires.

En outre, même en offrant un remplacement, le bailleur doit indemniser le locataire pour la perte temporaire d’usage du local, la dévalorisation potentielle de son fonds de commerce, ainsi que les coûts associés au déménagement et à la réinstallation.

Pour les baux professionnels, à la différence, le bailleur a le droit d’informer le locataire qu’il ne souhaite pas renouveler le bail à la fin de celui-ci, en donnant un préavis de six mois.

Toutefois, contrairement au locataire qui peut résilier le bail à tout moment, le bailleur n’a pas cette faculté de résiliation spontanée.

La cession du droit au bail

Dans le domaine des baux commerciaux, l’interdiction de cession du bail est inapplicable lorsqu’elle concerne la vente du fonds de commerce, qu’il soit commercial, industriel ou artisanal.

Cette règle, d’ordre public, assure que les locataires peuvent transférer leur bail au nouvel acquéreur de leur entreprise, selon l’article L145-16 du Code de commerce.

Toutefois, bien que la cession ne puisse être interdite, les conditions de celle-ci peuvent être sujettes à réglementation dans le bail.

Cela signifie que les clauses visant à empêcher la cession du bail commercial à l’acheteur du fonds sont considérées comme nulles.

Pour ce qui est des baux professionnels, la cession du bail est en principe permise, offrant ainsi une certaine latitude aux locataires professionnels.

Cependant, le contrat de bail peut contenir des dispositions restreignant ou interdisant totalement cette possibilité, en fonction des termes négociés entre les parties.

Cette flexibilité dans la rédaction du contrat permet aux bailleurs et aux locataires professionnels d’adapter l’accord à leurs besoins spécifiques.

Ces différences entre les baux commerciaux et professionnels en matière de cession de bail sont essentielles pour les entreprises et les professionnels désireux de comprendre leurs droits et obligations.

La sous-location du bail

La possibilité de sous-location pour les locataires dépend fortement du type de bail signé.

Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location du local commercial est conditionnée par l’existence d’une clause autorisant explicitement cette pratique dans le bail.

Cela signifie que sans une telle clause, la sous-location n’est pas permise, soulignant l’importance pour les locataires commerciaux de vérifier attentivement les termes de leur contrat de location.

À l’inverse, pour les locataires ayant signé un bail professionnel, la sous-location est autorisée sauf si le contrat de bail contient spécifiquement une clause l’interdisant.

Cette différence souligne une flexibilité plus grande pour les baux professionnels en termes de sous-location, à condition que le bail n’impose pas de restrictions.

Cette inversion de principe entre baux commerciaux et professionnels est cruciale pour les locataires envisageant la sous-location comme une option.

 
  
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