Droit de préférence (préemption) du locataire commercial : Guide 2025
Le « droit de préemption » et le « droit de préférence » du locataire commercial sont des termes souvent utilisés de manière interchangeable pour désigner le droit prioritaire d’un locataire commercial à l’achat du local qu’il occupe lorsque le propriétaire décide de le vendre.
Ce droit, instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, est encadré par l’article L145-46-1 du Code de commerce.
Cet article vous éclaire sur le droit de préférence du locataire commercial, un levier souvent sous-estimé pour acquérir un local commercial.
Voyons comment la loi encadre ce droit de préemption du locataire commercial et quelles obligations incombent au propriétaire, pour sécuriser vos transactions et réussir la vente ou l’achat de votre local commercial dans des conditions optimales.
Sommaire
Les fondements juridiques du droit de préemption du locataire commercial
Définition et cadre légal
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi PINEL » a institué un nouveau droit de préemption au profit du locataire d’un local commercial ou artisanal.
Ce droit de préemption est visé à l’article L145-46-1 du Code de commerce :
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.
Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer (…) ».
Le droit de préemption du locataire commercial constitue un mécanisme légal clé, permettant au preneur d’un local commercial ou artisanal de prioriser son acquisition en cas de transaction immobilière.
Les points à retenir :
- Ce texte régit les contrats commerciaux en cours depuis le 18 décembre 2014.
- Il s’applique aux baux affectés à des activités commerciales ou artisanales.
- La procédure prévoit un droit de préférence pour l’occupant des lieux lors d’une transaction immobilière.
Champ d’application du droit
Le droit de préemption concerne principalement les sociétés exploitant des espaces dédiés au commerce ou à l’artisanat.
Cette protection s’étend aux boutiques, ateliers et établissements de restauration, sous réserve d’un contrat en cours lors de la transaction.
Les annexes fonctionnellement liées au local principal entrent également dans le champ d’application, à condition que leur cession soit concomitante.
En revanche, ce dispositif exclut les immeubles d’habitation et les bureaux indépendants.
Une attention particulière s’impose donc quant à la qualification exacte de l’usage des lieux pour déterminer l’applicabilité du droit.
Signalons que cette mesure législative offre aux entreprises une sécurité juridique renforcée dans leurs relations contractuelles.
| Type de Local/Transaction | Applicabilité du Droit de Préemption | ⚖️ Justification |
|---|---|---|
| Locaux à usage commercial ou artisanal (boutiques, ateliers, restaurants) | ✅ Inclus | Activité commerciale ou artisanale exercée. Baux commerciaux soumis. |
| Locaux accessoires (réserves, bureaux dans un ensemble commercial) | ✅ Inclus (si cession liée au local principal) | Cession liée à l’activité principale. |
| Bâtiments d’habitation ou bureaux isolés | ❌ Exclus | Non destinés à une activité commerciale ou artisanale. |
| Entrepôts industriels | ❌ Exclus | Usage non commercial ou artisanal. |
| Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux | ❌ Exclus | Opération portant sur l’ensemble du patrimoine immobilier. |
| Cession de parts sociales d’une société propriétaire des murs | ❌ Exclus | Mutation de propriété des parts sociales, non vente du local. |
| Opérations familiales (donations, successions) | ❌ Exclus | Transfert à titre gratuit. |
| Ventes entre associés | ❌ Exclus | Cas particulier de transfert de propriété. |
| Première vente suivant division ou subdivision d’un local | ✅ Inclus | Droit reconnu au locataire lors de la première vente suivant la division ou la subdivision. |
Légende: Ce tableau synthétise les types d’actifs immobiliers et opérations, précisant l’applicabilité du droit de préemption pour l’entreprise locataire, avec les motifs juridiques correspondants.
Conditions de mise en œuvre du droit de préférence du locataire commercial
Obligations du propriétaire bailleur
Lorsqu’un propriétaire projette de céder son local commercial, il doit en avertir le preneur.
Cet avis juridique vaut alors offre d’acquisition au sens du code civil.
L’absence de communication régulière au commerçant peut engager la responsabilité de l’entreprise propriétaire.
Une information incomplète rendrait la vente contestable devant la cour.
Passé un délai complémentaire de 15 jours sans signature définitive, la préférence acquéreuse devient caduque.
La SAFER doit impérativement formaliser son droit de préemption, sous peine de nullité.
En cas de manquement, le preneur pourrait intenter une action en justice pour se substituer à l’acquéreur initial.
Cette démarche doit s’inscrire dans un cadre procédural strict, sous peine de forclusion.
Par ailleurs, des dommages-intérêts pourraient être réclamés si le commerçant démontre sa capacité antérieure à réaliser l’acquisition.
Le propriétaire gagnera donc à respecter rigoureusement la procédure légale, notamment par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Délais et modalités de réponse
Voici les étapes chronologiques des délais légaux concernant le droit de préemption du locataire commercial, afin de bien comprendre le calendrier procédural.
- Avis préalable de cession :
L’entreprise propriétaire notifie son projet de cession au preneur par courrier recommandé.
Cet écrit détaille les conditions de la transaction et mentionne expressément le droit de préemption. - Délai décisionnel :
Le commerçant dispose alors d’un mois pour manifester son acceptation, à défaut de quoi il sera réputé renonçant. - Finalisation contractuelle :
En cas d’acceptation, les parties ont deux mois pour conclure l’acte authentique devant notaire. - Cas du financement bancaire :
Lorsque l’acquisition nécessite un crédit, le délai de réalisation passe à quatre mois. - Révision du montant :
Toute baisse du prix initial ou offre concurrente inférieure oblige à une nouvelle information du preneur, relançant un délai de deux mois.
En suivant cette procédure, les parties sécurisent leurs affaires tout en respectant les dispositions du code de commerce.
Exceptions et limitations légales du droit de préférence du locataire commercial
Cas d’exclusion légale
Le droit de préemption du preneur à bail commercial présente certaines limites.
Signalons que l’article L145-46-1 du Code de commerce écarte explicitement la cession à des proches du propriétaire – conjoint, ascendants ou descendants.
Cette mesure simplifie la transmission du patrimoine professionnel au sein d’une entreprise familiale.
Paradoxalement, le propriétaire reste tenu d’informer formellement l’occupant des lieux avant toute transaction immobilière.
| Type de transaction | Applicabilité du droit de préemption | ⚖️ Justification |
|---|---|---|
| Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial | ❌ Non concerné | La vente ne porte pas sur un local unique |
| Cession unique de locaux commerciaux distincts | ❌ Non concerné | La vente ne porte pas sur un local unique |
| Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial | ❌ Non concerné | La vente ne porte pas sur un local unique |
| Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux | ❌ Non concerné | La vente porte sur l’immeuble entier |
| Cession d’un local au conjoint du bailleur ou un ascendant, ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. | ❌ Non concerné | La vente est intrafamiliale |
Possibilité de renonciation
En règle générale, aucune clause de renonciation ne peut figurer dans un contrat de bail initial.
Le dispositif législatif instauré en 2014 crée un droit de préférence au bénéfice de l’occupant, considéré comme intangible par la jurisprudence.
Toutefois, une renonciation expresse devient possible après réception d’un avis formalisé précisant les conditions de l’offre.
Cette démarche requiert une acceptation sans équivoque, postérieure à la communication des éléments essentiels.
Dans la pratique, les tribunaux admettent parfois une renonciation implicite.
Pour cela, trois conditions cumulatives s’appliquent : l’information préalable du commerçant, l’absence de réaction dans les délais impartis, et la conclusion effective du transfert de propriété avec un acquéreur externe.
Les entreprises doivent donc rester vigilantes sur le suivi des procédures, notamment lors des changements affectant leur statut juridique.
Sanctions et recours juridiques liés au droit de préemption du locataire commercial
Nullité de la transaction irrégulière
L’opération immobilière réalisée par un propriétaire au mépris des droits du preneur entraîne systématiquement son annulation judiciaire.
Lorsque le bailleur transmet le bien à un tiers sans respecter le droit de préférence du commerçant locataire, ce dernier peut engager une procédure devant la cour.
Pour obtenir gain de cause, l’entreprise concernée doit démontrer plusieurs éléments : l’existence d’un contrat en cours, l’absence de notification régulière de l’offre, et des conditions tarifaires plus avantageuses consenties à l’acquéreur.
Signalons que la preuve de la découverte tardive de l’irrégularité conditionne également l’acceptation de la requête.
Dans ce cas précis, la cour peut ordonner le transfert de propriété au profit du preneur lésé, à condition que la procédure soit initiée dans les délais légaux suivant la révélation des faits.
Responsabilité des parties
En cas de manquement avéré au droit de préférence, le commerçant dispose d’une double option : réclamer l’annulation de l’acte ou solliciter une indemnisation devant les tribunaux.
Paradoxalement, certaines entreprises négligent ce recours alors que la jurisprudence permet fréquemment d’obtenir réparation du préjudice subi, notamment lorsque le prix final diffère significativement de celui initialement proposé.
Naturellement, chaque affaire nécessite une analyse minutieuse des clauses du contrat et des échanges entre les parties.
Les sociétés concernées gagneraient à consulter un spécialiste avant d’engager des poursuites, la complexité des procédures exigeant une expertise pointue en droit immobilier commercial.
Véritable pilier juridique, le droit de préférence du locataire commercial demande une attention particulière pour sécuriser vos transactions.
Anticiper les délais et respecter scrupuleusement les notifications constitue la base.
Mais attention : certaines exceptions juridiques méritent qu’on s’y attarde.
En agissant avec réactivité, vous limitez les risques de litiges tout en protégeant vos intérêts lors d’une cession de bail commercial.
Les relations entre propriétaire et locataire commercial peuvent s’avérer complexes et l’intervention d’un professionnel indispensable.
✅ N’hésitez pas à contacter votre avocat expert baux commerciaux pour tout renseignement.
FAQ : Droit de préférence / préemption du locataire commercial
Quels sont les impacts du droit de préemption sur la valorisation d’un local commercial lors de sa vente ?
Le droit de préemption peut influencer la valorisation d’un local commercial.
Il restreint le marché potentiel, car le propriétaire doit d’abord proposer la vente au locataire, ce qui peut réduire la concurrence et potentiellement le prix de vente.
Bien que limitant le nombre d’acquéreurs potentiels et pouvant rallonger les délais de vente, il peut aussi stabiliser la valeur locative si le locataire devient propriétaire, ou valoriser le fonds de commerce si un nouvel acquéreur apporte des améliorations.
Comment le droit de préemption interagit-il avec les clauses d’un bail commercial existant, notamment en matière de destination des locaux ?
Le droit de préemption donne au locataire un droit de préférence pour acquérir le local qu’il loue.
Il interagit avec les clauses du bail, notamment la clause de destination, qui précise l’usage commercial ou artisanal du local, conditionnant l’application du droit.
Aucune clause du bail ne peut priver le locataire de son droit de préemption, ce droit étant d’ordre public.
Le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre, en précisant le prix et les conditions de la vente.
Quelles sont les stratégies pour un propriétaire afin de faciliter la vente de son local commercial tout en respectant le droit de préemption du locataire ?
Pour faciliter la vente, le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre, lui offrant la possibilité d’exercer son droit de préemption.
Cette notification doit inclure le prix et les conditions de la vente.
Sans réponse dans le délai imparti, le propriétaire peut vendre à un tiers.
La vente de plusieurs locaux d’un ensemble commercial en une seule transaction peut aussi contourner le droit de préemption.
Il est crucial de respecter scrupuleusement les modalités légales de notification et de vente, en se faisant accompagner par un professionnel.
Comment le droit de préemption est-il appliqué en cas de vente aux enchères d’un local commercial ?
Le droit de préemption ne s’applique pas en cas de vente aux enchères publiques du local commercial.
Cela est dû au fait que la vente aux enchères est considérée comme une vente judiciaire, où le propriétaire n’a pas l’initiative de la vente.
Quels sont les recours possibles pour le locataire si le propriétaire vend le local à un prix supérieur à celui notifié initialement ?
Si le propriétaire vend le local à un prix supérieur à celui initialement notifié, il doit procéder à une nouvelle notification au locataire.
Cette nouvelle notification vaut offre de vente au profit du locataire.
Le locataire peut également contester le motif du congé si le prix de vente du logement est excessif.
Il dispose d’un délai pour accepter ou refuser l’offre de vente.
Le droit de préemption s’applique-t-il si le locataire est en situation de redressement ou liquidation judiciaire ?
Non, le droit de préemption ne s’applique pas si le locataire est en situation de redressement judiciaire ou liquidation judiciaire.
La vente de gré à gré d’un immeuble dépendant d’une liquidation judiciaire est faite d’autorité de justice, rendant inapplicable le droit de préemption.
Existe-t-il des assurances spécifiques pour couvrir les risques liés au non-respect du droit de préemption lors d’une vente de local commercial ?
Il n’existe pas d’assurances spécifiques couvrant directement le risque de non-respect du droit de préemption.
Cependant, il est crucial de sécuriser les cessions de fonds de commerce et les ventes de locaux commerciaux par le biais de conditions suspensives.
En cas de non-respect, les sanctions peuvent être la nullité de la vente, voire la substitution de l’acquéreur par le locataire.
Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier commercial pour évaluer les risques et mettre en place les mesures préventives appropriées.
Une question ?
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