Loyers impayés – assurances locatives et expulsion (Bail d’habitation)

Loyers impayés – assurances locatives et expulsion (Bail d’habitation)

Loyers impayés – assurances locatives et expulsion (Bail d’habitation)
Loyers impayés – assurances locatives et expulsion (Bail d’habitation)

Le locataire qui ne s’acquitte plus de ses loyers ou de manière irrégulière, prive son bailleur d’une source de revenus dont les conséquences peuvent parfois s’avérer dramatiques pour ce dernier.

En effet, le bailleur peut lui-même se retrouver en grandes difficultés financières en cas de défaillance du locataire et ce notamment quand un prêt immobilier doit être remboursé ou si un complément de retraite est attendu.

Comment le bailleur peut-il percevoir ses loyers impayés et comment peut-il récupérer son bien ?

Maître FACCHINI, Avocat individuel à Lyon, vous répond

Obtenir le paiement de la caution ou de l’assurance loyer impayé

Face à un 1er impayé locatif, le bailleur doit réagir et contacter rapidement son locataire pour en comprendre la cause.

Si le locataire ne répond pas ou si aucun motif valable n’est avancé par le locataire pour expliquer l’absence de paiement du loyer, le bailleur doit mettre en demeure son locataire de procéder au règlement du loyer sans délai et actionner la caution.

La caution

La caution est la personne qui s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire.

Il existe deux formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

L’assurance loyer impayé

En revanche, le bailleur qui a souscrit une assurance loyer impayé auprès d’une compagnie d’assurance loyers impayés, ne peut pas, sous peine de nullité, demander en plus une caution au locataire.

C’est en effet, les dispositions de l’Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui le prévoit :

« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22. (…) »

Par conséquent, en cas d’impayé, le bailleur prendra attache auprès de sa compagnie d’assurance loyer impayé afin de déclarer le sinistre et obtenir le remboursement des loyers et charges impayés.

Bon à savoir : la plupart des compagnies d’assurance loyer impayé prennent en charge également les dégradations immobilières.

Une fois que la compagnie d’assurance loyers impayés vous a remboursé le loyer impayé, elle se retournera auprès de votre locataire indélicat afin de recouvrir les sommes dues.

Me FACCHINI accompagne les compagnies d’assurance loyers impayés dans le recouvrement des loyers avancés au bailleur.

Demander la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion du locataire

Les motifs de résiliation d’un bail d’habitation

Trois motifs sont susceptibles d’aboutir à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Il s’agit du non règlement des loyers et charges courantes, du défaut d’assurance habitation et enfin des troubles causés par le locataire.

Ainsi, le locataire qui ne paye pas ou plus son loyer de façon régulière s’expose à une résiliation de son bail d’habitation et une expulsion du logement qu’il occupe.

La procédure d’expulsion du locataire

Le bailleur doit tout d’abord envoyer au locataire un commandement de payer qui doit rester infructueux pendant 2 mois, c’est-à-dire qu’aucune somme ne doit être réglée par le locataire dans ce laps de temps.

Une fois ce délai de 2 mois purgé, le bailleur peut saisir le Juge du contentieux et de la protection afin de solliciter l’expulsion du locataire.

Une ordonnance de référé est alors rendue par le Juge du contentieux et de la protection qui ordonne l’expulsion du locataire.

Me FACCHINI est en mesure de vous représenter devant le Juge des contentieux et de la protection, partout en France grâce à son réseau de correspondants, afin de demander la résiliation du bail et engager la procédure d’expulsion de votre locataire.